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荒物

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物業(yè)管理質(zhì)量手冊(cè)第一節(jié) 物業(yè)管理質(zhì)量手冊(cè)概要


一、質(zhì)量手冊(cè)的概念

對(duì)于貫徹實(shí)施2000版ISO9001標(biāo)準(zhǔn)的組織,標(biāo)準(zhǔn)要求編制和保持質(zhì)量手冊(cè)。質(zhì)量手冊(cè)是規(guī)定質(zhì)量管理體系iso三體系認(rèn)證。它系統(tǒng)識(shí)別了影響質(zhì)量的各個(gè)直接和間接過(guò)程,描述了這些過(guò)程之間的相互關(guān)系,并規(guī)定了對(duì)重要過(guò)程進(jìn)行有效控制的各項(xiàng)準(zhǔn)則。

ISO 8402:1994《質(zhì)量管理和質(zhì)量保證--術(shù)語(yǔ)》將質(zhì)量手冊(cè)定義為:闡明一個(gè)組織的質(zhì)量方針并描述其質(zhì)量體系的iso三體系認(rèn)證。質(zhì)量手冊(cè)可以涉及一個(gè)組織的全部活動(dòng) 或所選擇的部分活動(dòng)。例如,可根據(jù)iso三體系認(rèn)證或服務(wù)、過(guò)程、合同要求、單位法規(guī)或組織自身的性質(zhì)確定具體要求。

質(zhì)量手冊(cè)是一部質(zhì)量“勝”經(jīng)。其編制依據(jù)是ISO9001標(biāo)準(zhǔn),ISO9001標(biāo)準(zhǔn)從是幾十年質(zhì)量管理歷史中摸索和總結(jié)出來(lái)的,并在幾十年實(shí)踐中證實(shí)是有效和適用的。可以說(shuō),標(biāo)準(zhǔn)的每一個(gè)條款都是不少企業(yè)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)和結(jié)晶,也是將質(zhì)量管理的普遍原理與公司實(shí)踐相結(jié)合的產(chǎn)物。

質(zhì)量手冊(cè)是一部“法典”。質(zhì)量管理體系的核心價(jià)值觀在于“法治”。質(zhì)量手冊(cè)作為質(zhì)量管理體系的綱領(lǐng)性iso三體系認(rèn)證,其地位相當(dāng)于“憲法”。其它各類iso三體系認(rèn)證(管理性iso三體系認(rèn)證、作業(yè)指導(dǎo)書等)則相當(dāng)于單項(xiàng)“法規(guī)”,規(guī)定了某些方面的具體要求。質(zhì)量手冊(cè)的編制就是“立法”,發(fā)布后的宣貫就是“普法”,讓每一個(gè)人員“知法懂法”,并自覺(jué)地“依法辦事”。還需要職能部門當(dāng)“警察” “執(zhí)法”,不斷地依據(jù)質(zhì)量手冊(cè)的要求去發(fā)現(xiàn)和糾正偏差。

質(zhì)量手冊(cè)是一本教材。各級(jí)員工通過(guò)對(duì)質(zhì)量手冊(cè)的學(xué)習(xí)能夠獲取有益的質(zhì)量管理知識(shí),從而不斷提高意識(shí)和能力。比如,可以了解到公司的概況、質(zhì)量理念和大政方針,可以找到自己在質(zhì)量管理體系中的位置,知道到自己要扮演的“角色”,搞清楚自己是誰(shuí)的“顧客”,以及誰(shuí)又是自己的“顧客”。

質(zhì)量手冊(cè)是一本宣傳書。它是證實(shí)質(zhì)量活動(dòng)有效開展的重要證明性iso三體系認(rèn)證,這是第一個(gè)層次的證實(shí),通過(guò)iso三體系認(rèn)證來(lái)證實(shí)你是不是“有法可依,有章可循”。對(duì)于有些客戶,他們還會(huì)進(jìn)行第二層次的證實(shí),那就是到公司來(lái)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的第二方審核,審核依據(jù)就是質(zhì)量手冊(cè),看你是不是“說(shuō)到做到”,看你是不是在“規(guī)定一套,執(zhí)行一套”。這在國(guó)外非常普遍,國(guó)內(nèi)已有這種發(fā)展趨勢(shì)??梢詳嘌?,加入WTO后,這種發(fā)展趨勢(shì)肯定會(huì)加速。

組織應(yīng)編制和保持質(zhì)量手冊(cè),質(zhì)量手冊(cè)包括:

a)質(zhì)量管理體系的范圍,包括任何刪減的細(xì)節(jié)與合理性

b)為質(zhì)量管理體系編制的形成iso三體系認(rèn)證的程序或?qū)ζ湟茫?/p>

c)質(zhì)量管理體系過(guò)程之間的相互作用的表述


2、理解要點(diǎn)

a、“規(guī)定組織質(zhì)量管理體系的iso三體系認(rèn)證”稱為質(zhì)量手冊(cè)。質(zhì)量手冊(cè)是組織所建立的質(zhì)量管理體系概要性的描述,所有采用本標(biāo)準(zhǔn)的組織均應(yīng)編制質(zhì)量手冊(cè)。

b、內(nèi)容:

(1)清楚的闡明質(zhì)量管理體系所涉及的iso三體系認(rèn)證、區(qū)域和活動(dòng)的范圍,如果存在刪減 需求時(shí),則需說(shuō)明刪減內(nèi)容及刪減的合理性;

(2)要有“形成iso三體系認(rèn)證的程序”(如iso三體系認(rèn)證控制、記錄控制、不合格品控制、內(nèi)部審核控制、糾正措施控制和預(yù)防措施控制)或?qū)ζ湟茫?/p>

(3)對(duì)質(zhì)量管理體系的眾多相互關(guān)聯(lián)的過(guò)程之間的相互作用進(jìn)行描述,其格式可以依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的iso三體系認(rèn)證結(jié)構(gòu)格式,也可采用流程圖格式,結(jié)合組織的類型、規(guī)模以及其他需求來(lái)編制。


二、 質(zhì)量手冊(cè)的作用

質(zhì)量手冊(cè)用來(lái)對(duì)組織的質(zhì)量管理體系進(jìn)行充分闡述,規(guī)定質(zhì)量管理體系的基本結(jié)構(gòu),并指導(dǎo)組織實(shí)施體系的主要iso三體系認(rèn)證。因此,組織的質(zhì)量手冊(cè)就成為建立并運(yùn)行質(zhì)量管理體系的重要標(biāo)志。

1 體現(xiàn)了組織對(duì)質(zhì)量管理體系的總體策劃的思路

組織在對(duì)其質(zhì)量管理體系進(jìn)行總結(jié)策劃時(shí),必須高瞻遠(yuǎn)矚,從組織的整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度出發(fā), 對(duì)質(zhì)量管理體系進(jìn)行全面的統(tǒng)籌規(guī)劃。質(zhì)量手冊(cè)中的所有規(guī)定正是這種全面規(guī)劃思路的體現(xiàn)。組織圍繞iso三體系認(rèn)證或服務(wù)質(zhì)量形成全過(guò)程的各個(gè)階段, 考慮應(yīng)開展的過(guò)程控制和質(zhì)量活動(dòng),對(duì)這些過(guò)程和活動(dòng)的控制要求進(jìn)行系統(tǒng)iso認(rèn)證和描繪,并將相應(yīng)的責(zé)任明確分配落實(shí)到有關(guān)部門和人員。對(duì)于策劃過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的管理薄弱環(huán)節(jié),組織還要按照標(biāo)準(zhǔn)的要求,制定各項(xiàng)管理制度和操作規(guī)程,實(shí)施重點(diǎn)控制,通過(guò)運(yùn)行、糾正和完善,不斷總結(jié)提高,最終實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn),以上所有的策劃輸出就構(gòu)成了質(zhì)量手冊(cè)的全部?jī)?nèi)容。

2 為貫徹組織的質(zhì)量方針、目標(biāo)、程序和要求提供依據(jù)

質(zhì)量手冊(cè)闡述了組織在質(zhì)量管理方面所追求的總的宗旨和方向,即質(zhì)量方針。較高管理者對(duì)如何貫徹本組織的質(zhì)量方針明確作出承諾, 并通過(guò)質(zhì)量手冊(cè)的發(fā)布, 要求全體員工都能認(rèn)真理解并遵照?qǐng)?zhí)行。質(zhì)量手冊(cè)同時(shí)也闡述了組織的質(zhì)量目標(biāo),對(duì)質(zhì)量管理體系的各種程序、原則和方法也給予了明確規(guī)定。這些都為組織有效地實(shí)施質(zhì)量管理體系提供了有力保證, 使得所有與質(zhì)量有關(guān)的過(guò)程能夠自始至終都處于受控狀態(tài)。組織只有切實(shí)地按照質(zhì)量手冊(cè)的要求去做, 就能不斷提高iso三體系認(rèn)證或服務(wù)質(zhì)量,最終實(shí)現(xiàn)其質(zhì)量戰(zhàn)略目標(biāo)。

3 使組織的質(zhì)量管理體系能夠有效運(yùn)行

質(zhì)量手冊(cè)是組織實(shí)施質(zhì)量管理體系的靈魂,手冊(cè)明確規(guī)定了承擔(dān)質(zhì)量管理工作的各個(gè)職能部門、崗位及各類人員的質(zhì)量職能和分工, 相互配合,相互協(xié)調(diào),形成了事事有人管、環(huán)環(huán)有人控制的格局,為現(xiàn)實(shí)過(guò)程受控奠定了基礎(chǔ)。質(zhì)量手冊(cè)同時(shí)也對(duì)質(zhì)量管理體系運(yùn)行所需的資源, 包括人力資源、基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境作出相應(yīng)的規(guī)定,這些都為體系的有效運(yùn)行提供了可靠的保障。質(zhì)量手冊(cè)對(duì)于協(xié)調(diào)各個(gè)部門之間關(guān)系, 保證質(zhì)量活動(dòng)能夠順利進(jìn)行起著積極的作用, 很多質(zhì)量活動(dòng)需要各個(gè)部門之間密切配合,相互協(xié)作,共同完成,如果協(xié)調(diào)工作做不好, 就會(huì)出現(xiàn)相互推諉扯皮的現(xiàn)象,勢(shì)必影響到活動(dòng)的有效開展。質(zhì)量手冊(cè)充當(dāng)了協(xié)調(diào)員的角色,編制質(zhì)量手冊(cè)的過(guò)程,實(shí)際上就是理順各部門相互之間配合關(guān)系的過(guò)程。通過(guò)手冊(cè)編制分清責(zé)任、明確配合方法,加強(qiáng)協(xié)調(diào),將對(duì)各項(xiàng)質(zhì)量活動(dòng)的開展起到積極作用。

4 為質(zhì)量管理體系審核提供依據(jù),證實(shí)組織的質(zhì)量管理體系符合標(biāo)準(zhǔn)要求

質(zhì)量手冊(cè)闡述了組織質(zhì)量管理體系過(guò)程及其過(guò)程的控制要求,明確了影響質(zhì)量的各類人員的職責(zé)、權(quán)限和相互關(guān)系,同時(shí)也涉及進(jìn)行各項(xiàng)質(zhì)量活動(dòng)的程序、原則、方法,因此它是各類質(zhì)量審核活動(dòng)的依據(jù)。質(zhì)量審核是保證組織質(zhì)量管理體系正常運(yùn)行的有力手段。在進(jìn)行質(zhì)量審核時(shí),審核人員要檢查質(zhì)量手冊(cè)中規(guī)定的內(nèi)容是否得到了貫徹,各部門、各級(jí)人員的質(zhì)量職責(zé)是否予以落實(shí), 各項(xiàng)程序是否按照規(guī)定要求得到實(shí)施,以判斷組織的質(zhì)量管理體系運(yùn)行的有效性。由此可見(jiàn),組織向顧客和認(rèn)證咨詢機(jī)構(gòu)介紹自己的質(zhì)量管理狀況、質(zhì)量保證能力,證實(shí)本組織已經(jīng)按照標(biāo)準(zhǔn)的要求建立并實(shí)施了質(zhì)量管理體系,這些都離不開質(zhì)量手冊(cè)。

5 強(qiáng)化組織質(zhì)量控制手段,保證質(zhì)量管理體系持續(xù)有效

組織的質(zhì)量手冊(cè)是建立在科學(xué)的質(zhì)量管理原則基礎(chǔ)上,手冊(cè)的編寫往往吸取了大量成功的質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn), 匯聚了眾多質(zhì)量控制的先進(jìn)做法, 這些無(wú)疑將有力地促進(jìn)組織的質(zhì)量管理活動(dòng),提高組織實(shí)現(xiàn)增值的能力。為使質(zhì)量管理體系能夠持續(xù)有效地運(yùn)轉(zhuǎn),保證組織的iso三體系認(rèn)證或服務(wù)質(zhì)量持續(xù)穩(wěn)定地提高,需要對(duì)質(zhì)量管理活動(dòng)中的一些共性和有規(guī)律性的要求加以提煉和總結(jié),以質(zhì)量手冊(cè)和程序iso三體系認(rèn)證的形式固定下來(lái),作為組織從事質(zhì)量管理工作長(zhǎng)期遵循的規(guī)范,無(wú)論組織的內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生什么變化,組織都能夠以質(zhì)量手冊(cè)為基礎(chǔ),進(jìn)行修改、補(bǔ)充和完善,及時(shí)做出調(diào)整,以保持質(zhì)量管理體系的持續(xù)有效。

6 為按照質(zhì)量管理體系要求開展有效的人員培訓(xùn)提供依據(jù)

質(zhì)量手冊(cè)也是組織進(jìn)行質(zhì)量管理體系培訓(xùn)的主要教材。為了使質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行,需要依據(jù)質(zhì)量手冊(cè)對(duì)組織的各級(jí)人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)和教育,以強(qiáng)化全體員工的質(zhì)量意識(shí),理解并掌握質(zhì)量管理體系要求和運(yùn)行方法,這是確保iso三體系認(rèn)證質(zhì)量形成和實(shí)現(xiàn)全過(guò)程都處于良好受控狀態(tài)的關(guān)鍵。


三、質(zhì)量手冊(cè)的基本類型

根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可劃分為:


1、按質(zhì)量體系層次劃分,可分為總質(zhì)量手冊(cè)、分部門質(zhì)量手冊(cè)及專用質(zhì)量手冊(cè)。


2、按不同環(huán)境中的質(zhì)量體系劃分,可分為質(zhì)量保證手冊(cè)和質(zhì)量管理手冊(cè)。


3、按手冊(cè)使用者承擔(dān)的責(zé)任劃分,可分為受控的質(zhì)量手冊(cè)和不受控的質(zhì)量手冊(cè)。


四、質(zhì)量手冊(cè)的管理


1、質(zhì)量手冊(cè)的編寫、審核與批準(zhǔn):

質(zhì)量手冊(cè)在管理者代表的領(lǐng)導(dǎo)和主持下由質(zhì)量管理辦公室組織編寫,經(jīng)管理者代表審核后,再批準(zhǔn)發(fā)布。


2、質(zhì)量手冊(cè)的發(fā)放、保管控制:

內(nèi)部使用的手冊(cè)和提交認(rèn)證咨詢機(jī)構(gòu)的手冊(cè)按受控版本管理,由質(zhì)量管理辦公室加蓋“受控”AAA守合同重信用單位認(rèn)證并編制分發(fā)號(hào)后發(fā)放,并履行簽字登記手續(xù)。處員工只能使用有“受控”AAA守合同重信用單位認(rèn)證及分發(fā)號(hào)的手冊(cè)。

質(zhì)量手冊(cè)持有者應(yīng)妥善保管,不得隨意更改、涂寫、轉(zhuǎn)借、復(fù)印。如有遺失應(yīng)及時(shí)報(bào)質(zhì)量管理辦公室登記補(bǔ)發(fā)。


3、質(zhì)量手冊(cè)的更改、換版:

質(zhì)量手冊(cè)在實(shí)施過(guò)程中需要修改時(shí),須經(jīng)管理者代表審核并報(bào)主任批準(zhǔn)后,由質(zhì)量管理辦公室將修改內(nèi)容以“iso三體系認(rèn)證更改通知單”的形式通知各持有手冊(cè)的部門和人員;各持有手冊(cè)的部門和人員按更改通知單的要求進(jìn)行更改,并在手冊(cè)所附的更改記錄表中注明有關(guān)情況。

當(dāng)需一次性更改的內(nèi)容太多或更改次數(shù)太多而影響手冊(cè)使用時(shí),經(jīng)批準(zhǔn)后,由管理者代表主持,質(zhì)量管理辦公室組織質(zhì)量手冊(cè)的換版。

質(zhì)量手冊(cè)的更改、換版程序按《iso三體系認(rèn)證控制程序》執(zhí)行。

需留用作廢的手冊(cè)時(shí)應(yīng)作出明顯的作廢標(biāo)識(shí)。


五、 質(zhì)量手冊(cè)的使用

一個(gè)公司的質(zhì)量手冊(cè)是經(jīng)較高管理者批準(zhǔn)后才頒發(fā)的,因此要充分發(fā)揮其在質(zhì)量體系和質(zhì)量管理中的作用。具體使用時(shí):


1、 公司組織員工學(xué)習(xí)培訓(xùn),使員工理解質(zhì)量手冊(cè)規(guī)定的質(zhì)量方針和質(zhì)量管理的內(nèi)容,并熟悉自己職責(zé)范圍內(nèi)的質(zhì)量工作內(nèi)容;


2、 根據(jù)質(zhì)量手冊(cè)規(guī)范各部門和各一級(jí)各類人員的質(zhì)量職責(zé),減少或杜絕推諉扯皮,使各項(xiàng)質(zhì)量工作的接口處于受控狀態(tài);


3、 利用質(zhì)量手冊(cè)對(duì)質(zhì)量體系進(jìn)行審核,對(duì)各項(xiàng)質(zhì)量工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查和考核;


4、 按需要向需方或第三方(第三方:對(duì)于組織和組織相關(guān)方而言的外部獨(dú)立的組織。)提供質(zhì)量手冊(cè),作為企業(yè)質(zhì)量體系健全和運(yùn)行正常的“證據(jù)”,并作為其對(duì)企業(yè)進(jìn)行認(rèn)證咨詢審核的依據(jù)。

第二節(jié) 物業(yè)管理質(zhì)量手冊(cè)的編寫要點(diǎn)


一、 質(zhì)量體系要素的表達(dá)方法

質(zhì)量手冊(cè)一般由概述、正文及補(bǔ)充說(shuō)明三大部分組成的,重點(diǎn)是在正文部分。正文部分主要由組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)、質(zhì)量體系要素組成。對(duì)每一個(gè)質(zhì)量體系要素,要從以下幾個(gè)方面給予闡述。


1、 要素的iso認(rèn)證流程建議??芍苯影?a href="http://www.taiaoyp.com/iso9001/" title="ISO9000" class="iso__5e871482">ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)的要素iso認(rèn)證流程建議來(lái)寫,如“合同評(píng)審”、“iso三體系認(rèn)證和資料控制”等。


2、 要素的目的(概述),為什么要采用該要素,該要素要達(dá)到什么樣的結(jié)果,編寫時(shí)要緊扣標(biāo)準(zhǔn)條文中的要求。說(shuō)明為什么開展該項(xiàng)活動(dòng)。


3、 要素的應(yīng)用范圍。說(shuō)明活動(dòng)涉及的(iso三體系認(rèn)證、項(xiàng)目、過(guò)程、活動(dòng)......)范圍。


4、 職責(zé):說(shuō)明活動(dòng)的管理和執(zhí)行、驗(yàn)證人員的職責(zé)。


5、 程序內(nèi)容:詳細(xì)闡述活動(dòng)開展的內(nèi)容及要求。


6、 相關(guān)iso三體系認(rèn)證。列出與本要素活動(dòng)有關(guān)的iso三體系認(rèn)證iso認(rèn)證流程建議及編號(hào),通常本要素的程序iso三體系認(rèn)證是必須列出的。


二、 質(zhì)量手冊(cè)的結(jié)構(gòu)


1、 封面


2、 批準(zhǔn)頁(yè)


3、 目錄


4、 修訂頁(yè)


5、 發(fā)放控制頁(yè)


6、 定義(術(shù)語(yǔ))


7、 前言


8、 組織概況的介紹


9、 質(zhì)量方針和目標(biāo)


10、 機(jī)構(gòu)、職責(zé)和要限

1
1、 質(zhì)量體系要素描述

1
2、 質(zhì)量手冊(cè)編寫說(shuō)明及閱讀指南

1
3、 支持性iso三體系認(rèn)證附錄

第三節(jié) 物業(yè)管理質(zhì)量體系要素的理解


一、 管理者職責(zé)

較高管理者應(yīng)通過(guò)以下活動(dòng),對(duì)其建立、實(shí)施質(zhì)量管理體系并持續(xù)改進(jìn)其有效性的承諾提供證據(jù):

a)向組織傳達(dá)滿足顧客和法律法規(guī)要求的重要性;

b)制定質(zhì)量方針;

c)確定質(zhì)量目標(biāo)的制定;

d)進(jìn)行管理評(píng)審;

e)確保資源的獲得。


二、 質(zhì)量體系


三、 合同評(píng)審


四、 iso認(rèn)證控制


五、 iso三體系認(rèn)證和資料控制


六、 采購(gòu)


七、 顧客提供iso三體系認(rèn)證的控制


八、 iso三體系認(rèn)證標(biāo)識(shí)和可追溯性


九、 過(guò)程控制


十、 檢驗(yàn)和試驗(yàn)


一、 檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備的控制


二、 檢驗(yàn)和試驗(yàn)狀態(tài)


三、 不合格品的控制


四、 糾正和預(yù)防措施


五、 搬運(yùn)、貯存、包裝、防護(hù)和交付


六、 質(zhì)量記錄的控制


七、 內(nèi)部質(zhì)量審核


八、 培訓(xùn)


九、 服務(wù)


十、 統(tǒng)計(jì)技術(shù)

在ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)中,質(zhì)量方針和目標(biāo)居于核心的位置,有什么樣的質(zhì)量方針和目標(biāo)就會(huì)產(chǎn)生什么樣的質(zhì)量體系iso三體系認(rèn)證和質(zhì)量管理組織制度,而質(zhì)量方針和目標(biāo)的確立又受企業(yè)價(jià)值觀的約束。例如,在以用戶為中心的企業(yè)價(jià)值觀的指導(dǎo)下,質(zhì)量方針和目標(biāo)就必須時(shí)刻以最大限度地滿足用戶的要求作為較高尺度,樹立“用戶的難題就是我的課題、用戶的要求就是我的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和用戶永遠(yuǎn)是正確的”等質(zhì)量?jī)r(jià)值觀念,并以此為指導(dǎo),建立與之相適應(yīng)的質(zhì)量體系iso三體系認(rèn)證和質(zhì)量管理組織制度,而質(zhì)量體系iso三體系認(rèn)證和質(zhì)量管理組織制度是實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值觀,尤其是企業(yè)質(zhì)量方針和目標(biāo)的重要保證。

回答人的補(bǔ)充 2009-11-26 14:13 物業(yè)管理的ISO9002標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理企業(yè)貫徹和實(shí)施ISO9002標(biāo)準(zhǔn),獲得質(zhì)量體系認(rèn)證咨詢,既可改善企業(yè)內(nèi)部管理,又使服務(wù)質(zhì)量有了更可靠的保證。然而在物業(yè)管理這一新興的服務(wù)性行業(yè)中推行ISO9002標(biāo)準(zhǔn)由于無(wú)經(jīng)驗(yàn)可借鑒而顯得較為困難。筆者結(jié)合本企業(yè)貫標(biāo)工作經(jīng)驗(yàn),不揣淺陋,針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量體系建立中的特點(diǎn)和難點(diǎn),以及質(zhì)量體系運(yùn)行中應(yīng)注意的問(wèn)題,從技術(shù)操作角度提出一些意見(jiàn),以期拋磚引玉,與同行們共同探討。


一、質(zhì)量體系iso三體系認(rèn)證的編制特點(diǎn)。

物業(yè)管理企業(yè)編寫質(zhì)量手冊(cè)的格式與制造業(yè)大致相同,要求覆蓋ISO9002標(biāo)準(zhǔn)19個(gè)要素的全部要求,對(duì)質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)、程序及各類人員的崗位職責(zé)以及手冊(cè)的管理辦法等作綱領(lǐng)性描述,重點(diǎn)突出一個(gè)“簡(jiǎn)”宇,即言簡(jiǎn)意賅。

程序iso三體系認(rèn)證的編寫是一個(gè)難點(diǎn),可以說(shuō)在質(zhì)量體系認(rèn)證咨詢中是主干iso三體系認(rèn)證。編寫程序iso三體系認(rèn)證的方法和格式可以有兩種:一種是按照質(zhì)量體系要素的要求來(lái)編寫,iso三體系認(rèn)證編號(hào)還可對(duì)應(yīng)各要素號(hào),描述各項(xiàng)要素所對(duì)應(yīng)的質(zhì)量活動(dòng),規(guī)定企業(yè)為滿足業(yè)主/住戶需要的活動(dòng)如何進(jìn)行,以及如何控制和記錄。編寫時(shí)應(yīng)考慮行業(yè)特點(diǎn)的要素轉(zhuǎn)化問(wèn)題,根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)質(zhì)量體系要求進(jìn)行適當(dāng)剪裁,策劃應(yīng)有的書面程序。如ISO9002標(biāo)準(zhǔn)19個(gè)要素要求之外,根據(jù)需要可制定《物業(yè)管理方案編制程序》、《物業(yè)驗(yàn)收程序》、《顧客投訴的處理程序》等;另一種是根據(jù)物業(yè)管理運(yùn)作過(guò)程來(lái)編寫。程序iso三體系認(rèn)證iso認(rèn)證流程建議和內(nèi)容直接反映物業(yè)管理受控環(huán)節(jié)質(zhì)量活動(dòng),相關(guān)的質(zhì)量體系要素要求穿插在程序iso三體系認(rèn)證中,如在《委托物業(yè)管理合同的簽訂程序》中對(duì)應(yīng)ISO9002標(biāo)準(zhǔn)要素
4.3要求,在《物業(yè)的入伙管理程序》中對(duì)應(yīng)ISO9002標(biāo)準(zhǔn)要素
4.
8、
4.
9、
4.10要求,在《業(yè)主/住戶維修安裝服務(wù)程序》中對(duì)應(yīng)ISO9002標(biāo)準(zhǔn)要素
4.
9、
4.19要求等。

工作手冊(cè)是物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量體系iso三體系認(rèn)證中的一大特色。編寫工作手冊(cè)是將以前有關(guān)質(zhì)量的服務(wù)活動(dòng)依照標(biāo)準(zhǔn)加以規(guī)范,以便其職責(zé)更明確、環(huán)節(jié)更清晰、內(nèi)容更具體、要求更確切,而決不是對(duì)以前有關(guān)質(zhì)量服務(wù)活動(dòng)的否決和再造。目前通過(guò)認(rèn)證咨詢的物業(yè)管理企業(yè)大多將針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)編制的工作指導(dǎo)iso三體系認(rèn)證根據(jù)不同過(guò)程匯集成冊(cè),從而形成諸如《房屋及公共場(chǎng)地管理工作手冊(cè)》、《供配電設(shè)備(設(shè)施)管理工作手冊(cè)》、《清潔、綠化管理工作手冊(cè)》、《保安工作手冊(cè)》等。

由于工作手冊(cè)是一線員工具體執(zhí)行的iso三體系認(rèn)證,編寫時(shí)要把握在現(xiàn)有條件下怎樣做就怎樣寫,做不到的就不要寫。同時(shí)應(yīng)注意突出一個(gè)“實(shí)”宇,即要實(shí)實(shí)在在,實(shí)事求是。 質(zhì)量記錄是為已完成的質(zhì)量活動(dòng)或達(dá)到的質(zhì)量含金量提供客觀證據(jù)的iso三體系認(rèn)證。編制時(shí)應(yīng)考慮“經(jīng)濟(jì)、實(shí)用”原則,規(guī)劃時(shí)既要從總體上對(duì)充分性進(jìn)行評(píng)價(jià),也要對(duì)每一份質(zhì)量記錄的必要性進(jìn)行評(píng)審。質(zhì)量記錄的格式和內(nèi)容很難做出一個(gè)統(tǒng)一的模式,但應(yīng)盡可能標(biāo)準(zhǔn)化,以便于填寫、統(tǒng)計(jì)和分析,iso認(rèn)證時(shí)要考慮填寫的方便并保證在現(xiàn)有條件下能準(zhǔn)確地獲取所需質(zhì)量信息。對(duì)于過(guò)程的質(zhì)量記錄除采用表格之外,還可采用在圖示上直接標(biāo)注檢驗(yàn)結(jié)果的方法,如樓層(含消防設(shè)施)分布圖、停車場(chǎng)車位布局圖等。


二、質(zhì)量體系實(shí)施中的難點(diǎn)

目前通過(guò)認(rèn)證咨詢的物業(yè)管理企業(yè)基本采用的是ISO9002標(biāo)準(zhǔn),對(duì)于該標(biāo)準(zhǔn)中19個(gè)要素如何轉(zhuǎn)化,企業(yè)ISO9000推行工作者和咨詢機(jī)構(gòu)、認(rèn)證咨詢機(jī)構(gòu)人員著實(shí)煞費(fèi)了一番心思。而對(duì)于以下一些要素的轉(zhuǎn)化,筆者認(rèn)為是實(shí)施中的難點(diǎn):

1)合同評(píng)審

物業(yè)管理企業(yè)的臺(tái)同評(píng)審范圍,一級(jí)為各類租賃(企業(yè)如有該項(xiàng)業(yè)務(wù)范圍)和提供物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)書或合同的草案、業(yè)主公約及正常服務(wù)范圍以外的業(yè)主/住戶的服務(wù)需求記錄。其內(nèi)容和形式復(fù)雜,進(jìn)行合同評(píng)審的方式也可有多種,如認(rèn)證不同級(jí)別的人員審核,會(huì)議的確認(rèn),會(huì)簽等。但在內(nèi)審中常常發(fā)現(xiàn)有將本要素所指銷售合同與要素4.6所指采購(gòu)合同的概念混為一談的情況。因此必須明確哪些需要進(jìn)行合同評(píng)審,如何評(píng)審。

2)采購(gòu)

在實(shí)施采購(gòu)控制程序時(shí),對(duì)物資的采購(gòu),物業(yè)管理企業(yè)一般采用定點(diǎn)的做法,即指定幾家常用物資種類較為齊全、信譽(yù)較好的市場(chǎng)(如國(guó)營(yíng)五金iso認(rèn)證公司),把它們列入合格供應(yīng)商名單作為物資供應(yīng)點(diǎn)。遇到零星采購(gòu),采購(gòu)人員就不一定會(huì)“舍近求遠(yuǎn)”到合格供應(yīng)商處辦理。那么,如何保障采購(gòu)的物資能符合規(guī)定的 要求,如何避免辦理冒偽劣iso三體系認(rèn)證?iso三體系認(rèn)證中應(yīng)有相規(guī)定。此外,對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目分承包方(加清潔公司、電梯維護(hù)單位等)的選擇和評(píng)審中,應(yīng)建立分承包方檔案;每年組織對(duì)合同期在一年以上的合格分承包方進(jìn)行一次年度復(fù)審;對(duì)《合格供應(yīng)商/分承包方名單》定期更新,實(shí)行動(dòng)態(tài)管理等工作均不能忽視。

3)iso三體系認(rèn)證的標(biāo)識(shí)和可追溯性

ISO9002標(biāo)準(zhǔn)在對(duì)
4.8iso三體系認(rèn)證標(biāo)識(shí)和可追溯性要求中指出:“必要時(shí),供方應(yīng)建立并保持形成iso三體系認(rèn)證的程序”。因此,物業(yè)管理企業(yè)不一定要形成專門的《iso三體系認(rèn)證標(biāo)識(shí)和可追溯性程序》,對(duì)iso三體系認(rèn)證(物品/服務(wù))標(biāo)識(shí)的控制可體現(xiàn)在其他相應(yīng)服務(wù)過(guò)程中,如庫(kù)房管理、維修的區(qū)域、建筑物的樓層及一些作業(yè)場(chǎng)所等,同時(shí)要求各級(jí)人員仔細(xì)地填寫好各類工作記錄,以實(shí)現(xiàn)服務(wù)的有效追溯性。

4)過(guò)程控制

lSO9002標(biāo)準(zhǔn)
4.9過(guò)程控制要素的“過(guò)程”不是指質(zhì)量體系的各個(gè)過(guò)程,而專指直接影響iso三體系認(rèn)證質(zhì)量的生產(chǎn)、安裝和服務(wù)過(guò)程。過(guò)程控制是保證滿足業(yè)主/住戶需要和社會(huì)需要,達(dá)到并不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)在編制《過(guò)程控制程序》iso三體系認(rèn)證中要反映出對(duì)影響過(guò)程質(zhì)量五個(gè)因素(人、機(jī)、料、法、環(huán))的控制以及參照單位有關(guān)規(guī)定合理收費(fèi)并定期向業(yè)主管委會(huì)匯報(bào)的承諾。對(duì)各類意外和突發(fā)事

件的處理辦法也應(yīng)有iso三體系認(rèn)證規(guī)定。

5)檢驗(yàn)和試驗(yàn)

ISO9002標(biāo)準(zhǔn)中的進(jìn)貨檢驗(yàn)包括對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收和提供服務(wù)所采申報(bào)資的入庫(kù)驗(yàn)證;過(guò)程檢驗(yàn)一般通過(guò)組織定期檢查(或抽查)和日常巡查的方式,檢驗(yàn)負(fù)責(zé)人可規(guī)定為區(qū)域負(fù)責(zé)人;服務(wù)行業(yè)的最終檢驗(yàn)應(yīng)由顧客來(lái)做,因此,物業(yè)管理企業(yè)可通過(guò)發(fā)放和收集意見(jiàn)調(diào)查表、與業(yè)主/住戶座談等方式了解業(yè)主/住戶對(duì)供水、供電、安全、清潔、綠化等方面的評(píng)價(jià)以及對(duì)管理人員服務(wù)的滿意程度,還可參與有關(guān)物業(yè)管理的考核、評(píng)比活動(dòng),通過(guò)社會(huì)評(píng)價(jià)進(jìn)一步對(duì)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和水平進(jìn)行確認(rèn)。

6)糾正和預(yù)防措施

對(duì)服務(wù)企業(yè)來(lái)講,管理者應(yīng)對(duì)全體員工始終貫徹“預(yù)防為主”的思想,防止可能發(fā)生的潛在不合格,如何根據(jù)企業(yè)內(nèi)部或外部的信息(后務(wù)報(bào)告、審核結(jié)果、意見(jiàn)調(diào)查記錄等)分析潛在不合格的原因,制訂相應(yīng)的預(yù)防措施。對(duì)已經(jīng)發(fā)生的不合格必須采取糾正措施,一般可分兩步進(jìn)行:

第一,在不合格現(xiàn)場(chǎng)即采取積極的糾正措施,以滿足規(guī)定要求或業(yè)主/住戶的需要,包括平息業(yè)主/住戶的抱怨,爭(zhēng)取得到諒解,以維護(hù)企業(yè)信譽(yù);

第二,對(duì)所發(fā)生的不合格進(jìn)行深層次、系統(tǒng)性、關(guān)聯(lián)性分析和評(píng)價(jià)后,確定質(zhì)量體系運(yùn)作中應(yīng)采取的必要的、長(zhǎng)期的和系統(tǒng)的糾正措施,以防止問(wèn)題的再次發(fā)生,如對(duì)有關(guān)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步修改、有關(guān)人員的培訓(xùn)、有關(guān)服務(wù)設(shè)施的改善等。這里值得注意的一點(diǎn)是,雖然“業(yè)主(住戶)是上審”,但并不是說(shuō)他們的一切要求都是合理的,有可能業(yè)主(住戶)對(duì)服務(wù)有超出企業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的需求,有的可能涉及發(fā)展商前期開發(fā)、建設(shè)和施工中的問(wèn)題,如果這些需求沒(méi)有被滿足,并不能判定為不合格服務(wù)。當(dāng)然一旦發(fā)生這種情況,管理人員決不能一推了之,應(yīng)耐心做好解釋工作。對(duì)這些問(wèn)題可進(jìn)行分析和研究是否可以經(jīng)過(guò)修改而納入服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),不斷完善質(zhì)量體系。

7)服務(wù)

ISO9002標(biāo)準(zhǔn)中的該要素強(qiáng)調(diào)的售后服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施該要素可通過(guò)定期開展業(yè)主/住戶意見(jiàn)調(diào)查活動(dòng)和進(jìn)行回訪的方式。如對(duì)向業(yè)主/住戶提供有償服務(wù)項(xiàng)目(維修、安裝等)通過(guò)回訪驗(yàn)證是否符合質(zhì)量要求,業(yè)主/住戶是否對(duì)管理人員的服務(wù)滿意。當(dāng)遇到業(yè)主/住戶投訴情況,通過(guò)回訪作真實(shí)性和可靠性檢驗(yàn),然后采取相應(yīng)的處理措施。


三、質(zhì)量體系運(yùn)行階段應(yīng)注意的問(wèn)題


1、“說(shuō)到、做到、記錄”。

iso三體系認(rèn)證化質(zhì)量體系的實(shí)施取決于iso三體系認(rèn)證與人員技能和培訓(xùn)的有機(jī)結(jié)合,即iso三體系認(rèn)證與人員的技能和培訓(xùn)相適應(yīng)的程度。在運(yùn)行階段關(guān)鍵要遵循的基本原則就是:“該說(shuō)的要說(shuō)到,說(shuō)到的要做到,做到的要有記錄”,簡(jiǎn)言之,就是“說(shuō)到、做到、記錄”。


2、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不反饋。

試運(yùn)行初期,各級(jí)人員對(duì)iso三體系認(rèn)證都有一個(gè)熟悉的過(guò)程,有時(shí)會(huì)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題又忽略過(guò)去,造成未得到及時(shí)的修改、補(bǔ)充。一個(gè)解決辦法就是:在試運(yùn)行一開始就將《iso三體系認(rèn)證修改建議表》跟隨到各崗位,一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,經(jīng)班組會(huì)同貫標(biāo)工作小組特派員進(jìn)行初步討論后填表,將意見(jiàn)及時(shí)反饋到iso三體系認(rèn)證的編制部門或人員,然后接iso三體系認(rèn)證修改控制程序執(zhí)行。


2、iso三體系認(rèn)證的修改過(guò)程應(yīng)簡(jiǎn)便可行。

不少人認(rèn)為,iso三體系認(rèn)證一旦正式形成,即使有不妥,也不應(yīng)該更改,并聲稱這樣做是為維護(hù)iso三體系認(rèn)證的嚴(yán)肅性。其實(shí)這是一種誤解,事實(shí)上ISO9002標(biāo)準(zhǔn)并不是一個(gè)僵化的工作模式,質(zhì)量體系只有通過(guò)在運(yùn)行中多次修改、補(bǔ)充才能保持其適應(yīng)性和有效性。一個(gè)簡(jiǎn)便、有序,又易操作的iso三體系認(rèn)證個(gè)性過(guò)程既能提高員工對(duì)不正確、不適宜條款提出改進(jìn)意見(jiàn)的積極性,又能保證iso三體系認(rèn)證正確和有效指導(dǎo)實(shí)際操作。


4、各級(jí)別iso三體系認(rèn)證之間的接口問(wèn)題。

質(zhì)量體系iso三體系認(rèn)證各層次之間的關(guān)系是:上層iso三體系認(rèn)證對(duì)下層iso三體系認(rèn)證具有綱領(lǐng)性和指導(dǎo)性,下層iso三體系認(rèn)證對(duì)上層iso三體系認(rèn)證具有支持性和補(bǔ)充性,iso三體系認(rèn)證在接口方面應(yīng)一致和協(xié)調(diào)。


5、不要“眉毛胡子一把抓”。

企業(yè)建立符合國(guó)際規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量體系需要做到艱苦細(xì)致的工作,但若“眉毛胡子一把抓”,含金量將適得其反。如做了不需要做的事,會(huì)使企業(yè)質(zhì)量成本上升;忽略了該做的事,將使質(zhì)量得不到完全的控制;看重了不太重要的事,輕視了重要的事,會(huì)破壞體系的協(xié)調(diào)性和有效性;脫離了實(shí)際的體系肯定不能實(shí)現(xiàn)良好的運(yùn)轉(zhuǎn),也不能發(fā)揮其功效。


6、要注意處理好的兩個(gè)關(guān)系:

1)質(zhì)量體系iso三體系認(rèn)證與企業(yè)規(guī)章制度之間的關(guān)系。

企業(yè)規(guī)章制度既有行政人事方面的,又有黨群方面的;有技術(shù)方面的。有非技術(shù)方面的。質(zhì)量體系iso三體系認(rèn)證可喻為企業(yè)內(nèi)部的質(zhì)量法規(guī),其他方面的規(guī)章可喻為企業(yè)內(nèi)部的政策法規(guī)。貫徹和實(shí)施ISO9002標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)將與質(zhì)量活動(dòng)有密切關(guān)系的規(guī)章制度按照ISO9002標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范后,直接列入質(zhì)量手冊(cè)的支持性iso三體系認(rèn)證或作業(yè)指導(dǎo)iso三體系認(rèn)證。

2)質(zhì)量體系管理與其他專業(yè)營(yíng)理之間的關(guān)系。

企業(yè)建立符合ISO9002標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量體系,最終通過(guò)質(zhì)量認(rèn)證咨詢,所做的工作從根本上是要解決質(zhì)量問(wèn)題,因而始終只是圍繞質(zhì)量這個(gè)軸心,所以它不能代替各項(xiàng)專業(yè)管理。認(rèn)為質(zhì)量體系可以管理一切,因而安排部署工作時(shí)事事離不開ISO9002,這也是對(duì)ISO9002標(biāo)準(zhǔn)的一種誤解。只有加強(qiáng)各項(xiàng)專業(yè)管理,才能使質(zhì)量體系的運(yùn)行更暢通有效。

獨(dú)自享受故事悲

獨(dú)自享受故事悲

物業(yè)管理質(zhì)量手冊(cè)第一節(jié) 物業(yè)管理質(zhì)量手冊(cè)概要
一、質(zhì)量手冊(cè)的概念 對(duì)于貫徹實(shí)施2000版ISO9001標(biāo)準(zhǔn)的組織,標(biāo)準(zhǔn)要求編制和保持質(zhì)量手冊(cè)。質(zhì)量手冊(cè)是規(guī)定質(zhì)量管理體系iso三體系認(rèn)證。它系統(tǒng)識(shí)別了影響質(zhì)量的各個(gè)直接和間接過(guò)程,描述了這些過(guò)程之間的相互關(guān)系,并規(guī)定了對(duì)重要過(guò)程進(jìn)行有效控制的各項(xiàng)準(zhǔn)則。 ISO 8402:1994《質(zhì)量管理和質(zhì)量保證--術(shù)語(yǔ)》將質(zhì)量手冊(cè)定義為:闡明一個(gè)組織的質(zhì)量方針并描述其質(zhì)量體系的iso三體系認(rèn)證。質(zhì)量手冊(cè)可以涉及一個(gè)組織的全部活動(dòng) 或所選擇的部分活動(dòng)。例如,可根據(jù)iso三體系認(rèn)證或服務(wù)、過(guò)程、合同要求、單位法規(guī)或組織自身的性質(zhì)確定具體要求。 質(zhì)量手冊(cè)是一部質(zhì)量“勝”經(jīng)。其編制依據(jù)是ISO9001標(biāo)準(zhǔn),ISO9001標(biāo)準(zhǔn)從是幾十年質(zhì)量管理歷史中摸索和總結(jié)出來(lái)的,并在幾十年實(shí)踐中證實(shí)是有效和適用的??梢哉f(shuō),標(biāo)準(zhǔn)的每一個(gè)條款都是不少企業(yè)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)和結(jié)晶,也是將質(zhì)量管理的普遍原理與公司實(shí)踐相結(jié)合的產(chǎn)物。 質(zhì)量手冊(cè)是一部“法典”。質(zhì)量管理體系的核心價(jià)值觀在于“法治”。質(zhì)量手冊(cè)作為質(zhì)量管理體系的綱領(lǐng)性iso三體系認(rèn)證,其地位相當(dāng)于“憲法”。其它各類iso三體系認(rèn)證(管理性iso三體系認(rèn)證、作業(yè)指導(dǎo)書等)則相當(dāng)于單項(xiàng)“法規(guī)”,規(guī)定了某些方面的具體要求。質(zhì)量手冊(cè)的編制就是“立法”,發(fā)布后的宣貫就是“普法”,讓每一個(gè)人員“知法懂法”,并自覺(jué)地“依法辦事”。還需要職能部門當(dāng)“警察” “執(zhí)法”,不斷地依據(jù)質(zhì)量手冊(cè)的要求去發(fā)現(xiàn)和糾正偏差。 質(zhì)量手冊(cè)是一本教材。各級(jí)員工通過(guò)對(duì)質(zhì)量手冊(cè)的學(xué)習(xí)能夠獲取有益的質(zhì)量管理知識(shí),從而不斷提高意識(shí)和能力。比如,可以了解到公司的概況、質(zhì)量理念和大政方針,可以找到自己在質(zhì)量管理體系中的位置,知道到自己要扮演的“角色”,搞清楚自己是誰(shuí)的“顧客”,以及誰(shuí)又是自己的“顧客”。 質(zhì)量手冊(cè)是一本宣傳書。它是證實(shí)質(zhì)量活動(dòng)有效開展的重要證明性iso三體系認(rèn)證,這是第一個(gè)層次的證實(shí),通過(guò)iso三體系認(rèn)證來(lái)證實(shí)你是不是“有法可依,有章可循”。對(duì)于有些客戶,他們還會(huì)進(jìn)行第二層次的證實(shí),那就是到公司來(lái)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的第二方審核,審核依據(jù)就是質(zhì)量手冊(cè),看你是不是“說(shuō)到做到”,看你是不是在“規(guī)定一套,執(zhí)行一套”。這在國(guó)外非常普遍,國(guó)內(nèi)已有這種發(fā)展趨勢(shì)。可以斷言,加入WTO后,這種發(fā)展趨勢(shì)肯定會(huì)加速。 組織應(yīng)編制和保持質(zhì)量手冊(cè),質(zhì)量手冊(cè)包括: a)質(zhì)量管理體系的范圍,包括任何刪減的細(xì)節(jié)與合理性 b)為質(zhì)量管理體系編制的形成iso三體系認(rèn)證的程序或?qū)ζ湟茫?c)質(zhì)量管理體系過(guò)程之間的相互作用的表述
2、理解要點(diǎn) a、“規(guī)定組織質(zhì)量管理體系的iso三體系認(rèn)證”稱為質(zhì)量手冊(cè)。質(zhì)量手冊(cè)是組織所建立的質(zhì)量管理體系概要性的描述,所有采用本標(biāo)準(zhǔn)的組織均應(yīng)編制質(zhì)量手冊(cè)。 b、內(nèi)容: (1)清楚的闡明質(zhì)量管理體系所涉及的iso三體系認(rèn)證、區(qū)域和活動(dòng)的范圍,如果存在刪減 需求時(shí),則需說(shuō)明刪減內(nèi)容及刪減的合理性; (2)要有“形成iso三體系認(rèn)證的程序”(如iso三體系認(rèn)證控制、記錄控制、不合格品控制、內(nèi)部審核控制、糾正措施控制和預(yù)防措施控制)或?qū)ζ湟茫?(3)對(duì)質(zhì)量管理體系的眾多相互關(guān)聯(lián)的過(guò)程之間的相互作用進(jìn)行描述,其格式可以依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的iso三體系認(rèn)證結(jié)構(gòu)格式,也可采用流程圖格式,結(jié)合組織的類型、規(guī)模以及其他需求來(lái)編制。
二、 質(zhì)量手冊(cè)的作用 質(zhì)量手冊(cè)用來(lái)對(duì)組織的質(zhì)量管理體系進(jìn)行充分闡述,規(guī)定質(zhì)量管理體系的基本結(jié)構(gòu),并指導(dǎo)組織實(shí)施體系的主要iso三體系認(rèn)證。因此,組織的質(zhì)量手冊(cè)就成為建立并運(yùn)行質(zhì)量管理體系的重要標(biāo)志。 1 體現(xiàn)了組織對(duì)質(zhì)量管理體系的總體策劃的思路 組織在對(duì)其質(zhì)量管理體系進(jìn)行總結(jié)策劃時(shí),必須高瞻遠(yuǎn)矚,從組織的整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度出發(fā), 對(duì)質(zhì)量管理體系進(jìn)行全面的統(tǒng)籌規(guī)劃。質(zhì)量手冊(cè)中的所有規(guī)定正是這種全面規(guī)劃思路的體現(xiàn)。組織圍繞iso三體系認(rèn)證或服務(wù)質(zhì)量形成全過(guò)程的各個(gè)階段, 考慮應(yīng)開展的過(guò)程控制和質(zhì)量活動(dòng),對(duì)這些過(guò)程和活動(dòng)的控制要求進(jìn)行系統(tǒng)iso認(rèn)證和描繪,并將相應(yīng)的責(zé)任明確分配落實(shí)到有關(guān)部門和人員。對(duì)于策劃過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的管理薄弱環(huán)節(jié),組織還要按照標(biāo)準(zhǔn)的要求,制定各項(xiàng)管理制度和操作規(guī)程,實(shí)施重點(diǎn)控制,通過(guò)運(yùn)行、糾正和完善,不斷總結(jié)提高,最終實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn),以上所有的策劃輸出就構(gòu)成了質(zhì)量手冊(cè)的全部?jī)?nèi)容。 2 為貫徹組織的質(zhì)量方針、目標(biāo)、程序和要求提供依據(jù) 質(zhì)量手冊(cè)闡述了組織在質(zhì)量管理方面所追求的總的宗旨和方向,即質(zhì)量方針。較高管理者對(duì)如何貫徹本組織的質(zhì)量方針明確作出承諾, 并通過(guò)質(zhì)量手冊(cè)的發(fā)布, 要求全體員工都能認(rèn)真理解并遵照?qǐng)?zhí)行。質(zhì)量手冊(cè)同時(shí)也闡述了組織的質(zhì)量目標(biāo),對(duì)質(zhì)量管理體系的各種程序、原則和方法也給予了明確規(guī)定。這些都為組織有效地實(shí)施質(zhì)量管理體系提供了有力保證, 使得所有與質(zhì)量有關(guān)的過(guò)程能夠自始至終都處于受控狀態(tài)。組織只有切實(shí)地按照質(zhì)量手冊(cè)的要求去做, 就能不斷提高iso三體系認(rèn)證或服務(wù)質(zhì)量,最終實(shí)現(xiàn)其質(zhì)量戰(zhàn)略目標(biāo)。 3 使組織的質(zhì)量管理體系能夠有效運(yùn)行 質(zhì)量手冊(cè)是組織實(shí)施質(zhì)量管理體系的靈魂,手冊(cè)明確規(guī)定了承擔(dān)質(zhì)量管理工作的各個(gè)職能部門、崗位及各類人員的質(zhì)量職能和分工, 相互配合,相互協(xié)調(diào),形成了事事有人管、環(huán)環(huán)有人控制的格局,為現(xiàn)實(shí)過(guò)程受控奠定了基礎(chǔ)。質(zhì)量手冊(cè)同時(shí)也對(duì)質(zhì)量管理體系運(yùn)行所需的資源, 包括人力資源、基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境作出相應(yīng)的規(guī)定,這些都為體系的有效運(yùn)行提供了可靠的保障。質(zhì)量手冊(cè)對(duì)于協(xié)調(diào)各個(gè)部門之間關(guān)系, 保證質(zhì)量活動(dòng)能夠順利進(jìn)行起著積極的作用, 很多質(zhì)量活動(dòng)需要各個(gè)部門之間密切配合,相互協(xié)作,共同完成,如果協(xié)調(diào)工作做不好, 就會(huì)出現(xiàn)相互推諉扯皮的現(xiàn)象,勢(shì)必影響到活動(dòng)的有效開展。質(zhì)量手冊(cè)充當(dāng)了協(xié)調(diào)員的角色,編制質(zhì)量手冊(cè)的過(guò)程,實(shí)際上就是理順各部門相互之間配合關(guān)系的過(guò)程。通過(guò)手冊(cè)編制分清責(zé)任、明確配合方法,加強(qiáng)協(xié)調(diào),將對(duì)各項(xiàng)質(zhì)量活動(dòng)的開展起到積極作用。 4 為質(zhì)量管理體系審核提供依據(jù),證實(shí)組織的質(zhì)量管理體系符合標(biāo)準(zhǔn)要求 質(zhì)量手冊(cè)闡述了組織質(zhì)量管理體系過(guò)程及其過(guò)程的控制要求,明確了影響質(zhì)量的各類人員的職責(zé)、權(quán)限和相互關(guān)系,同時(shí)也涉及進(jìn)行各項(xiàng)質(zhì)量活動(dòng)的程序、原則、方法,因此它是各類質(zhì)量審核活動(dòng)的依據(jù)。質(zhì)量審核是保證組織質(zhì)量管理體系正常運(yùn)行的有力手段。在進(jìn)行質(zhì)量審核時(shí),審核人員要檢查質(zhì)量手冊(cè)中規(guī)定的內(nèi)容是否得到了貫徹,各部門、各級(jí)人員的質(zhì)量職責(zé)是否予以落實(shí), 各項(xiàng)程序是否按照規(guī)定要求得到實(shí)施,以判斷組織的質(zhì)量管理體系運(yùn)行的有效性。由此可見(jiàn),組織向顧客和認(rèn)證咨詢機(jī)構(gòu)介紹自己的質(zhì)量管理狀況、質(zhì)量保證能力,證實(shí)本組織已經(jīng)按照標(biāo)準(zhǔn)的要求建立并實(shí)施了質(zhì)量管理體系,這些都離不開質(zhì)量手冊(cè)。 5 強(qiáng)化組織質(zhì)量控制手段,保證質(zhì)量管理體系持續(xù)有效 組織的質(zhì)量手冊(cè)是建立在科學(xué)的質(zhì)量管理原則基礎(chǔ)上,手冊(cè)的編寫往往吸取了大量成功的質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn), 匯聚了眾多質(zhì)量控制的先進(jìn)做法, 這些無(wú)疑將有力地促進(jìn)組織的質(zhì)量管理活動(dòng),提高組織實(shí)現(xiàn)增值的能力。為使質(zhì)量管理體系能夠持續(xù)有效地運(yùn)轉(zhuǎn),保證組織的iso三體系認(rèn)證或服務(wù)質(zhì)量持續(xù)穩(wěn)定地提高,需要對(duì)質(zhì)量管理活動(dòng)中的一些共性和有規(guī)律性的要求加以提煉和總結(jié),以質(zhì)量手冊(cè)和程序iso三體系認(rèn)證的形式固定下來(lái),作為組織從事質(zhì)量管理工作長(zhǎng)期遵循的規(guī)范,無(wú)論組織的內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生什么變化,組織都能夠以質(zhì)量手冊(cè)為基礎(chǔ),進(jìn)行修改、補(bǔ)充和完善,及時(shí)做出調(diào)整,以保持質(zhì)量管理體系的持續(xù)有效。 6 為按照質(zhì)量管理體系要求開展有效的人員培訓(xùn)提供依據(jù) 質(zhì)量手冊(cè)也是組織進(jìn)行質(zhì)量管理體系培訓(xùn)的主要教材。為了使質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行,需要依據(jù)質(zhì)量手冊(cè)對(duì)組織的各級(jí)人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)和教育,以強(qiáng)化全體員工的質(zhì)量意識(shí),理解并掌握質(zhì)量管理體系要求和運(yùn)行方法,這是確保iso三體系認(rèn)證質(zhì)量形成和實(shí)現(xiàn)全過(guò)程都處于良好受控狀態(tài)的關(guān)鍵。
三、質(zhì)量手冊(cè)的基本類型 根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可劃分為:
1、按質(zhì)量體系層次劃分,可分為總質(zhì)量手冊(cè)、分部門質(zhì)量手冊(cè)及專用質(zhì)量手冊(cè)。
2、按不同環(huán)境中的質(zhì)量體系劃分,可分為質(zhì)量保證手冊(cè)和質(zhì)量管理手冊(cè)。
3、按手冊(cè)使用者承擔(dān)的責(zé)任劃分,可分為受控的質(zhì)量手冊(cè)和不受控的質(zhì)量手冊(cè)。
四、質(zhì)量手冊(cè)的管理
1、質(zhì)量手冊(cè)的編寫、審核與批準(zhǔn): 質(zhì)量手冊(cè)在管理者代表的領(lǐng)導(dǎo)和主持下由質(zhì)量管理辦公室組織編寫,經(jīng)管理者代表審核后,再批準(zhǔn)發(fā)布。
2、質(zhì)量手冊(cè)的發(fā)放、保管控制: 內(nèi)部使用的手冊(cè)和提交認(rèn)證咨詢機(jī)構(gòu)的手冊(cè)按受控版本管理,由質(zhì)量管理辦公室加蓋“受控”AAA守合同重信用單位認(rèn)證并編制分發(fā)號(hào)后發(fā)放,并履行簽字登記手續(xù)。處員工只能使用有“受控”AAA守合同重信用單位認(rèn)證及分發(fā)號(hào)的手冊(cè)。 質(zhì)量手冊(cè)持有者應(yīng)妥善保管,不得隨意更改、涂寫、轉(zhuǎn)借、復(fù)印。如有遺失應(yīng)及時(shí)報(bào)質(zhì)量管理辦公室登記補(bǔ)發(fā)。
3、質(zhì)量手冊(cè)的更改、換版: 質(zhì)量手冊(cè)在實(shí)施過(guò)程中需要修改時(shí),須經(jīng)管理者代表審核并報(bào)主任批準(zhǔn)后,由質(zhì)量管理辦公室將修改內(nèi)容以“iso三體系認(rèn)證更改通知單”的形式通知各持有手冊(cè)的部門和人員;各持有手冊(cè)的部門和人員按更改通知單的要求進(jìn)行更改,并在手冊(cè)所附的更改記錄表中注明有關(guān)情況。 當(dāng)需一次性更改的內(nèi)容太多或更改次數(shù)太多而影響手冊(cè)使用時(shí),經(jīng)批準(zhǔn)后,由管理者代表主持,質(zhì)量管理辦公室組織質(zhì)量手冊(cè)的換版。 質(zhì)量手冊(cè)的更改、換版程序按《iso三體系認(rèn)證控制程序》執(zhí)行。 需留用作廢的手冊(cè)時(shí)應(yīng)作出明顯的作廢標(biāo)識(shí)。
五、 質(zhì)量手冊(cè)的使用 一個(gè)公司的質(zhì)量手冊(cè)是經(jīng)較高管理者批準(zhǔn)后才頒發(fā)的,因此要充分發(fā)揮其在質(zhì)量體系和質(zhì)量管理中的作用。具體使用時(shí):
1、 公司組織員工學(xué)習(xí)培訓(xùn),使員工理解質(zhì)量手冊(cè)規(guī)定的質(zhì)量方針和質(zhì)量管理的內(nèi)容,并熟悉自己職責(zé)范圍內(nèi)的質(zhì)量工作內(nèi)容;
2、 根據(jù)質(zhì)量手冊(cè)規(guī)范各部門和各一級(jí)各類人員的質(zhì)量職責(zé),減少或杜絕推諉扯皮,使各項(xiàng)質(zhì)量工作的接口處于受控狀態(tài);
3、 利用質(zhì)量手冊(cè)對(duì)質(zhì)量體系進(jìn)行審核,對(duì)各項(xiàng)質(zhì)量工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查和考核;
4、 按需要向需方或第三方(第三方:對(duì)于組織和組織相關(guān)方而言的外部獨(dú)立的組織。)提供質(zhì)量手冊(cè),作為企業(yè)質(zhì)量體系健全和運(yùn)行正常的“證據(jù)”,并作為其對(duì)企業(yè)進(jìn)行認(rèn)證咨詢審核的依據(jù)。 第二節(jié) 物業(yè)管理質(zhì)量手冊(cè)的編寫要點(diǎn)
一、 質(zhì)量體系要素的表達(dá)方法 質(zhì)量手冊(cè)一般由概述、正文及補(bǔ)充說(shuō)明三大部分組成的,重點(diǎn)是在正文部分。正文部分主要由組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)、質(zhì)量體系要素組成。對(duì)每一個(gè)質(zhì)量體系要素,要從以下幾個(gè)方面給予闡述。
1、 要素的iso認(rèn)證流程建議??芍苯影?a href="http://www.taiaoyp.com/iso9001/" title="ISO9000" class="iso__5e871482">ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)的要素iso認(rèn)證流程建議來(lái)寫,如“合同評(píng)審”、“iso三體系認(rèn)證和資料控制”等。
2、 要素的目的(概述),為什么要采用該要素,該要素要達(dá)到什么樣的結(jié)果,編寫時(shí)要緊扣標(biāo)準(zhǔn)條文中的要求。說(shuō)明為什么開展該項(xiàng)活動(dòng)。
3、 要素的應(yīng)用范圍。說(shuō)明活動(dòng)涉及的(iso三體系認(rèn)證、項(xiàng)目、過(guò)程、活動(dòng)......)范圍。
4、 職責(zé):說(shuō)明活動(dòng)的管理和執(zhí)行、驗(yàn)證人員的職責(zé)。
5、 程序內(nèi)容:詳細(xì)闡述活動(dòng)開展的內(nèi)容及要求。
6、 相關(guān)iso三體系認(rèn)證。列出與本要素活動(dòng)有關(guān)的iso三體系認(rèn)證iso認(rèn)證流程建議及編號(hào),通常本要素的程序iso三體系認(rèn)證是必須列出的。
二、 質(zhì)量手冊(cè)的結(jié)構(gòu)
1、 封面
2、 批準(zhǔn)頁(yè)
3、 目錄
4、 修訂頁(yè)
5、 發(fā)放控制頁(yè)
6、 定義(術(shù)語(yǔ))
7、 前言
8、 組織概況的介紹
9、 質(zhì)量方針和目標(biāo)
10、 機(jī)構(gòu)、職責(zé)和要限 1
1、 質(zhì)量體系要素描述 1
2、 質(zhì)量手冊(cè)編寫說(shuō)明及閱讀指南 1
3、 支持性iso三體系認(rèn)證附錄 第三節(jié) 物業(yè)管理質(zhì)量體系要素的理解
一、 管理者職責(zé) 較高管理者應(yīng)通過(guò)以下活動(dòng),對(duì)其建立、實(shí)施質(zhì)量管理體系并持續(xù)改進(jìn)其有效性的承諾提供證據(jù): a)向組織傳達(dá)滿足顧客和法律法規(guī)要求的重要性; b)制定質(zhì)量方針; c)確定質(zhì)量目標(biāo)的制定; d)進(jìn)行管理評(píng)審; e)確保資源的獲得。
二、 質(zhì)量體系
三、 合同評(píng)審
四、 iso認(rèn)證控制
五、 iso三體系認(rèn)證和資料控制
六、 采購(gòu)
七、 顧客提供iso三體系認(rèn)證的控制
八、 iso三體系認(rèn)證標(biāo)識(shí)和可追溯性
九、 過(guò)程控制
十、 檢驗(yàn)和試驗(yàn) 十
一、 檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備的控制 十
二、 檢驗(yàn)和試驗(yàn)狀態(tài) 十
三、 不合格品的控制 十
四、 糾正和預(yù)防措施 十
五、 搬運(yùn)、貯存、包裝、防護(hù)和交付 十
六、 質(zhì)量記錄的控制 十
七、 內(nèi)部質(zhì)量審核 十
八、 培訓(xùn) 十
九、 服務(wù) 二
十、 統(tǒng)計(jì)技術(shù) 在ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)中,質(zhì)量方針和目標(biāo)居于核心的位置,有什么樣的質(zhì)量方針和目標(biāo)就會(huì)產(chǎn)生什么樣的質(zhì)量體系iso三體系認(rèn)證和質(zhì)量管理組織制度,而質(zhì)量方針和目標(biāo)的確立又受企業(yè)價(jià)值觀的約束。例如,在以用戶為中心的企業(yè)價(jià)值觀的指導(dǎo)下,質(zhì)量方針和目標(biāo)就必須時(shí)刻以最大限度地滿足用戶的要求作為較高尺度,樹立“用戶的難題就是我的課題、用戶的要求就是我的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和用戶永遠(yuǎn)是正確的”等質(zhì)量?jī)r(jià)值觀念,并以此為指導(dǎo),建立與之相適應(yīng)的質(zhì)量體系iso三體系認(rèn)證和質(zhì)量管理組織制度,而質(zhì)量體系iso三體系認(rèn)證和質(zhì)量管理組織制度是實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值觀,尤其是企業(yè)質(zhì)量方針和目標(biāo)的重要保證。 回答人的補(bǔ)充 2009-11-26 14:13 物業(yè)管理的ISO9002標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理企業(yè)貫徹和實(shí)施ISO9002標(biāo)準(zhǔn),獲得質(zhì)量體系認(rèn)證咨詢,既可改善企業(yè)內(nèi)部管理,又使服務(wù)質(zhì)量有了更可靠的保證。然而在物業(yè)管理這一新興的服務(wù)性行業(yè)中推行ISO9002標(biāo)準(zhǔn)由于無(wú)經(jīng)驗(yàn)可借鑒而顯得較為困難。筆者結(jié)合本企業(yè)貫標(biāo)工作經(jīng)驗(yàn),不揣淺陋,針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量體系建立中的特點(diǎn)和難點(diǎn),以及質(zhì)量體系運(yùn)行中應(yīng)注意的問(wèn)題,從技術(shù)操作角度提出一些意見(jiàn),以期拋磚引玉,與同行們共同探討。
一、質(zhì)量體系iso三體系認(rèn)證的編制特點(diǎn)。 物業(yè)管理企業(yè)編寫質(zhì)量手冊(cè)的格式與制造業(yè)大致相同,要求覆蓋ISO9002標(biāo)準(zhǔn)19個(gè)要素的全部要求,對(duì)質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)、程序及各類人員的崗位職責(zé)以及手冊(cè)的管理辦法等作綱領(lǐng)性描述,重點(diǎn)突出一個(gè)“簡(jiǎn)”宇,即言簡(jiǎn)意賅。 程序iso三體系認(rèn)證的編寫是一個(gè)難點(diǎn),可以說(shuō)在質(zhì)量體系認(rèn)證咨詢中是主干iso三體系認(rèn)證。編寫程序iso三體系認(rèn)證的方法和格式可以有兩種:一種是按照質(zhì)量體系要素的要求來(lái)編寫,iso三體系認(rèn)證編號(hào)還可對(duì)應(yīng)各要素號(hào),描述各項(xiàng)要素所對(duì)應(yīng)的質(zhì)量活動(dòng),規(guī)定企業(yè)為滿足業(yè)主/住戶需要的活動(dòng)如何進(jìn)行,以及如何控制和記錄。編寫時(shí)應(yīng)考慮行業(yè)特點(diǎn)的要素轉(zhuǎn)化問(wèn)題,根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)質(zhì)量體系要求進(jìn)行適當(dāng)剪裁,策劃應(yīng)有的書面程序。如ISO9002標(biāo)準(zhǔn)19個(gè)要素要求之外,根據(jù)需要可制定《物業(yè)管理方案編制程序》、《物業(yè)驗(yàn)收程序》、《顧客投訴的處理程序》等;另一種是根據(jù)物業(yè)管理運(yùn)作過(guò)程來(lái)編寫。程序iso三體系認(rèn)證iso認(rèn)證流程建議和內(nèi)容直接反映物業(yè)管理受控環(huán)節(jié)質(zhì)量活動(dòng),相關(guān)的質(zhì)量體系要素要求穿插在程序iso三體系認(rèn)證中,如在《委托物業(yè)管理合同的簽訂程序》中對(duì)應(yīng)ISO9002標(biāo)準(zhǔn)要素
4.3要求,在《物業(yè)的入伙管理程序》中對(duì)應(yīng)ISO9002標(biāo)準(zhǔn)要素
4.
8、
4.
9、
4.10要求,在《業(yè)主/住戶維修安裝服務(wù)程序》中對(duì)應(yīng)ISO9002標(biāo)準(zhǔn)要素
4.
9、
4.19要求等。 工作手冊(cè)是物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量體系iso三體系認(rèn)證中的一大特色。編寫工作手冊(cè)是將以前有關(guān)質(zhì)量的服務(wù)活動(dòng)依照標(biāo)準(zhǔn)加以規(guī)范,以便其職責(zé)更明確、環(huán)節(jié)更清晰、內(nèi)容更具體、要求更確切,而決不是對(duì)以前有關(guān)質(zhì)量服務(wù)活動(dòng)的否決和再造。目前通過(guò)認(rèn)證咨詢的物業(yè)管理企業(yè)大多將針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)編制的工作指導(dǎo)iso三體系認(rèn)證根據(jù)不同過(guò)程匯集成冊(cè),從而形成諸如《房屋及公共場(chǎng)地管理工作手冊(cè)》、《供配電設(shè)備(設(shè)施)管理工作手冊(cè)》、《清潔、綠化管理工作手冊(cè)》、《保安工作手冊(cè)》等。 由于工作手冊(cè)是一線員工具體執(zhí)行的iso三體系認(rèn)證,編寫時(shí)要把握在現(xiàn)有條件下怎樣做就怎樣寫,做不到的就不要寫。同時(shí)應(yīng)注意突出一個(gè)“實(shí)”宇,即要實(shí)實(shí)在在,實(shí)事求是。 質(zhì)量記錄是為已完成的質(zhì)量活動(dòng)或達(dá)到的質(zhì)量含金量提供客觀證據(jù)的iso三體系認(rèn)證。編制時(shí)應(yīng)考慮“經(jīng)濟(jì)、實(shí)用”原則,規(guī)劃時(shí)既要從總體上對(duì)充分性進(jìn)行評(píng)價(jià),也要對(duì)每一份質(zhì)量記錄的必要性進(jìn)行評(píng)審。質(zhì)量記錄的格式和內(nèi)容很難做出一個(gè)統(tǒng)一的模式,但應(yīng)盡可能標(biāo)準(zhǔn)化,以便于填寫、統(tǒng)計(jì)和分析,iso認(rèn)證時(shí)要考慮填寫的方便并保證在現(xiàn)有條件下能準(zhǔn)確地獲取所需質(zhì)量信息。對(duì)于過(guò)程的質(zhì)量記錄除采用表格之外,還可采用在圖示上直接標(biāo)注檢驗(yàn)結(jié)果的方法,如樓層(含消防設(shè)施)分布圖、停車場(chǎng)車位布局圖等。
二、質(zhì)量體系實(shí)施中的難點(diǎn) 目前通過(guò)認(rèn)證咨詢的物業(yè)管理企業(yè)基本采用的是ISO9002標(biāo)準(zhǔn),對(duì)于該標(biāo)準(zhǔn)中19個(gè)要素如何轉(zhuǎn)化,企業(yè)ISO9000推行工作者和咨詢機(jī)構(gòu)、認(rèn)證咨詢機(jī)構(gòu)人員著實(shí)煞費(fèi)了一番心思。而對(duì)于以下一些要素的轉(zhuǎn)化,筆者認(rèn)為是實(shí)施中的難點(diǎn): 1)合同評(píng)審 物業(yè)管理企業(yè)的臺(tái)同評(píng)審范圍,一級(jí)為各類租賃(企業(yè)如有該項(xiàng)業(yè)務(wù)范圍)和提供物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)書或合同的草案、業(yè)主公約及正常服務(wù)范圍以外的業(yè)主/住戶的服務(wù)需求記錄。其內(nèi)容和形式復(fù)雜,進(jìn)行合同評(píng)審的方式也可有多種,如認(rèn)證不同級(jí)別的人員審核,會(huì)議的確認(rèn),會(huì)簽等。但在內(nèi)審中常常發(fā)現(xiàn)有將本要素所指銷售合同與要素4.6所指采購(gòu)合同的概念混為一談的情況。因此必須明確哪些需要進(jìn)行合同評(píng)審,如何評(píng)審。 2)采購(gòu) 在實(shí)施采購(gòu)控制程序時(shí),對(duì)物資的采購(gòu),物業(yè)管理企業(yè)一般采用定點(diǎn)的做法,即指定幾家常用物資種類較為齊全、信譽(yù)較好的市場(chǎng)(如國(guó)營(yíng)五金iso認(rèn)證公司),把它們列入合格供應(yīng)商名單作為物資供應(yīng)點(diǎn)。遇到零星采購(gòu),采購(gòu)人員就不一定會(huì)“舍近求遠(yuǎn)”到合格供應(yīng)商處辦理。那么,如何保障采購(gòu)的物資能符合規(guī)定的 要求,如何避免辦理冒偽劣iso三體系認(rèn)證?iso三體系認(rèn)證中應(yīng)有相規(guī)定。此外,對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目分承包方(加清潔公司、電梯維護(hù)單位等)的選擇和評(píng)審中,應(yīng)建立分承包方檔案;每年組織對(duì)合同期在一年以上的合格分承包方進(jìn)行一次年度復(fù)審;對(duì)《合格供應(yīng)商/分承包方名單》定期更新,實(shí)行動(dòng)態(tài)管理等工作均不能忽視。 3)iso三體系認(rèn)證的標(biāo)識(shí)和可追溯性 ISO9002標(biāo)準(zhǔn)在對(duì)
4.8iso三體系認(rèn)證標(biāo)識(shí)和可追溯性要求中指出:“必要時(shí),供方應(yīng)建立并保持形成iso三體系認(rèn)證的程序”。因此,物業(yè)管理企業(yè)不一定要形成專門的《iso三體系認(rèn)證標(biāo)識(shí)和可追溯性程序》,對(duì)iso三體系認(rèn)證(物品/服務(wù))標(biāo)識(shí)的控制可體現(xiàn)在其他相應(yīng)服務(wù)過(guò)程中,如庫(kù)房管理、維修的區(qū)域、建筑物的樓層及一些作業(yè)場(chǎng)所等,同時(shí)要求各級(jí)人員仔細(xì)地填寫好各類工作記錄,以實(shí)現(xiàn)服務(wù)的有效追溯性。 4)過(guò)程控制 lSO9002標(biāo)準(zhǔn)
4.9過(guò)程控制要素的“過(guò)程”不是指質(zhì)量體系的各個(gè)過(guò)程,而專指直接影響iso三體系認(rèn)證質(zhì)量的生產(chǎn)、安裝和服務(wù)過(guò)程。過(guò)程控制是保證滿足業(yè)主/住戶需要和社會(huì)需要,達(dá)到并不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)在編制《過(guò)程控制程序》iso三體系認(rèn)證中要反映出對(duì)影響過(guò)程質(zhì)量五個(gè)因素(人、機(jī)、料、法、環(huán))的控制以及參照單位有關(guān)規(guī)定合理收費(fèi)并定期向業(yè)主管委會(huì)匯報(bào)的承諾。對(duì)各類意外和突發(fā)事 件的處理辦法也應(yīng)有iso三體系認(rèn)證規(guī)定。 5)檢驗(yàn)和試驗(yàn) ISO9002標(biāo)準(zhǔn)中的進(jìn)貨檢驗(yàn)包括對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收和提供服務(wù)所采申報(bào)資的入庫(kù)驗(yàn)證;過(guò)程檢驗(yàn)一般通過(guò)組織定期檢查(或抽查)和日常巡查的方式,檢驗(yàn)負(fù)責(zé)人可規(guī)定為區(qū)域負(fù)責(zé)人;服務(wù)行業(yè)的最終檢驗(yàn)應(yīng)由顧客來(lái)做,因此,物業(yè)管理企業(yè)可通過(guò)發(fā)放和收集意見(jiàn)調(diào)查表、與業(yè)主/住戶座談等方式了解業(yè)主/住戶對(duì)供水、供電、安全、清潔、綠化等方面的評(píng)價(jià)以及對(duì)管理人員服務(wù)的滿意程度,還可參與有關(guān)物業(yè)管理的考核、評(píng)比活動(dòng),通過(guò)社會(huì)評(píng)價(jià)進(jìn)一步對(duì)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和水平進(jìn)行確認(rèn)。 6)糾正和預(yù)防措施 對(duì)服務(wù)企業(yè)來(lái)講,管理者應(yīng)對(duì)全體員工始終貫徹“預(yù)防為主”的思想,防止可能發(fā)生的潛在不合格,如何根據(jù)企業(yè)內(nèi)部或外部的信息(后務(wù)報(bào)告、審核結(jié)果、意見(jiàn)調(diào)查記錄等)分析潛在不合格的原因,制訂相應(yīng)的預(yù)防措施。對(duì)已經(jīng)發(fā)生的不合格必須采取糾正措施,一般可分兩步進(jìn)行: 第一,在不合格現(xiàn)場(chǎng)即采取積極的糾正措施,以滿足規(guī)定要求或業(yè)主/住戶的需要,包括平息業(yè)主/住戶的抱怨,爭(zhēng)取得到諒解,以維護(hù)企業(yè)信譽(yù); 第二,對(duì)所發(fā)生的不合格進(jìn)行深層次、系統(tǒng)性、關(guān)聯(lián)性分析和評(píng)價(jià)后,確定質(zhì)量體系運(yùn)作中應(yīng)采取的必要的、長(zhǎng)期的和系統(tǒng)的糾正措施,以防止問(wèn)題的再次發(fā)生,如對(duì)有關(guān)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步修改、有關(guān)人員的培訓(xùn)、有關(guān)服務(wù)設(shè)施的改善等。這里值得注意的一點(diǎn)是,雖然“業(yè)主(住戶)是上審”,但并不是說(shuō)他們的一切要求都是合理的,有可能業(yè)主(住戶)對(duì)服務(wù)有超出企業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的需求,有的可能涉及發(fā)展商前期開發(fā)、建設(shè)和施工中的問(wèn)題,如果這些需求沒(méi)有被滿足,并不能判定為不合格服務(wù)。當(dāng)然一旦發(fā)生這種情況,管理人員決不能一推了之,應(yīng)耐心做好解釋工作。對(duì)這些問(wèn)題可進(jìn)行分析和研究是否可以經(jīng)過(guò)修改而納入服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),不斷完善質(zhì)量體系。 7)服務(wù) ISO9002標(biāo)準(zhǔn)中的該要素強(qiáng)調(diào)的售后服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施該要素可通過(guò)定期開展業(yè)主/住戶意見(jiàn)調(diào)查活動(dòng)和進(jìn)行回訪的方式。如對(duì)向業(yè)主/住戶提供有償服務(wù)項(xiàng)目(維修、安裝等)通過(guò)回訪驗(yàn)證是否符合質(zhì)量要求,業(yè)主/住戶是否對(duì)管理人員的服務(wù)滿意。當(dāng)遇到業(yè)主/住戶投訴情況,通過(guò)回訪作真實(shí)性和可靠性檢驗(yàn),然后采取相應(yīng)的處理措施。
三、質(zhì)量體系運(yùn)行階段應(yīng)注意的問(wèn)題
1、“說(shuō)到、做到、記錄”。 iso三體系認(rèn)證化質(zhì)量體系的實(shí)施取決于iso三體系認(rèn)證與人員技能和培訓(xùn)的有機(jī)結(jié)合,即iso三體系認(rèn)證與人員的技能和培訓(xùn)相適應(yīng)的程度。在運(yùn)行階段關(guān)鍵要遵循的基本原則就是:“該說(shuō)的要說(shuō)到,說(shuō)到的要做到,做到的要有記錄”,簡(jiǎn)言之,就是“說(shuō)到、做到、記錄”。
2、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不反饋。 試運(yùn)行初期,各級(jí)人員對(duì)iso三體系認(rèn)證都有一個(gè)熟悉的過(guò)程,有時(shí)會(huì)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題又忽略過(guò)去,造成未得到及時(shí)的修改、補(bǔ)充。一個(gè)解決辦法就是:在試運(yùn)行一開始就將《iso三體系認(rèn)證修改建議表》跟隨到各崗位,一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,經(jīng)班組會(huì)同貫標(biāo)工作小組特派員進(jìn)行初步討論后填表,將意見(jiàn)及時(shí)反饋到iso三體系認(rèn)證的編制部門或人員,然后接iso三體系認(rèn)證修改控制程序執(zhí)行。
2、iso三體系認(rèn)證的修改過(guò)程應(yīng)簡(jiǎn)便可行。 不少人認(rèn)為,iso三體系認(rèn)證一旦正式形成,即使有不妥,也不應(yīng)該更改,并聲稱這樣做是為維護(hù)iso三體系認(rèn)證的嚴(yán)肅性。其實(shí)這是一種誤解,事實(shí)上ISO9002標(biāo)準(zhǔn)并不是一個(gè)僵化的工作模式,質(zhì)量體系只有通過(guò)在運(yùn)行中多次修改、補(bǔ)充才能保持其適應(yīng)性和有效性。一個(gè)簡(jiǎn)便、有序,又易操作的iso三體系認(rèn)證個(gè)性過(guò)程既能提高員工對(duì)不正確、不適宜條款提出改進(jìn)意見(jiàn)的積極性,又能保證iso三體系認(rèn)證正確和有效指導(dǎo)實(shí)際操作。
4、各級(jí)別iso三體系認(rèn)證之間的接口問(wèn)題。 質(zhì)量體系iso三體系認(rèn)證各層次之間的關(guān)系是:上層iso三體系認(rèn)證對(duì)下層iso三體系認(rèn)證具有綱領(lǐng)性和指導(dǎo)性,下層iso三體系認(rèn)證對(duì)上層iso三體系認(rèn)證具有支持性和補(bǔ)充性,iso三體系認(rèn)證在接口方面應(yīng)一致和協(xié)調(diào)。
5、不要“眉毛胡子一把抓”。 企業(yè)建立符合國(guó)際規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量體系需要做到艱苦細(xì)致的工作,但若“眉毛胡子一把抓”,含金量將適得其反。如做了不需要做的事,會(huì)使企業(yè)質(zhì)量成本上升;忽略了該做的事,將使質(zhì)量得不到完全的控制;看重了不太重要的事,輕視了重要的事,會(huì)破壞體系的協(xié)調(diào)性和有效性;脫離了實(shí)際的體系肯定不能實(shí)現(xiàn)良好的運(yùn)轉(zhuǎn),也不能發(fā)揮其功效。
6、要注意處理好的兩個(gè)關(guān)系: 1)質(zhì)量體系iso三體系認(rèn)證與企業(yè)規(guī)章制度之間的關(guān)系。 企業(yè)規(guī)章制度既有行政人事方面的,又有黨群方面的;有技術(shù)方面的。有非技術(shù)方面的。質(zhì)量體系iso三體系認(rèn)證可喻為企業(yè)內(nèi)部的質(zhì)量法規(guī),其他方面的規(guī)章可喻為企業(yè)內(nèi)部的政策法規(guī)。貫徹和實(shí)施ISO9002標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)將與質(zhì)量活動(dòng)有密切關(guān)系的規(guī)章制度按照ISO9002標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范后,直接列入質(zhì)量手冊(cè)的支持性iso三體系認(rèn)證或作業(yè)指導(dǎo)iso三體系認(rèn)證。 2)質(zhì)量體系管理與其他專業(yè)營(yíng)理之間的關(guān)系。 企業(yè)建立符合ISO9002標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量體系,最終通過(guò)質(zhì)量認(rèn)證咨詢,所做的工作從根本上是要解決質(zhì)量問(wèn)題,因而始終只是圍繞質(zhì)量這個(gè)軸心,所以它不能代替各項(xiàng)專業(yè)管理。認(rèn)為質(zhì)量體系可以管理一切,因而安排部署工作時(shí)事事離不開ISO9002,這也是對(duì)ISO9002標(biāo)準(zhǔn)的一種誤解。只有加強(qiáng)各項(xiàng)專業(yè)管理,才能使質(zhì)量體系的運(yùn)行更暢通有效。
小白神

小白神

東西太多。一二級(jí)iso三體系認(rèn)證我倒是能幫你。 但是三級(jí)iso三體系認(rèn)證要根據(jù)物業(yè)公司的具體服務(wù)項(xiàng)目及操作等特點(diǎn)和要求編制。 如果你要是想要直接能用的,就雇傭我吧。 你這寫iso三體系認(rèn)證。我收費(fèi)便宜。嘻嘻。
詹小九

詹小九

你可以加入物業(yè)同行群,體系iso三體系認(rèn)證都可以探討下,19076653,這個(gè)ISO9000體系作業(yè)涵蓋太多了具體慢慢討論吧
求一份ISO9000認(rèn)證的模板

小仙兒

小仙兒

這個(gè)要很多iso三體系認(rèn)證的,還是找個(gè)咨詢吧

2022-02-09 17:35:05 1144查看 2回答

求一份ISO14001:2019和ISO45001,謝謝

麥芽糖

麥芽糖

ISO14001應(yīng)該是2015版,ISO45001是2018版,ISO14001:2015等同翻譯的國(guó)標(biāo)為:GB/T14001-2016;ISO45001:2018等同翻譯的國(guó)標(biāo)為GB/T45001-2020,網(wǎng)上都能下載到。

2022-02-11 11:30:02 899查看 3回答

如何實(shí)施iso9001?請(qǐng)大家?guī)兔χ笇?dǎo),謝謝了

[已注銷]

[已注銷]

是建立體系嗎,實(shí)在不行就請(qǐng)家咨詢公司吧,一般都是請(qǐng)家咨詢公司建體系,然后再請(qǐng)家認(rèn)證公司來(lái)審核,我是BV認(rèn)證公司的,如果需要幫忙,可以撥打電話咨詢.0411-83604677徐小姐

2022-04-20 22:29:41 761查看 5回答

求一份 最新的QS質(zhì)量管理體系手冊(cè)

清河

清河

這類東西太多了吧。請(qǐng)參考下面的資料。里面更多。

2022-05-17 18:09:50 805查看 2回答

求ISO9000企業(yè)部門工作流程相關(guān)資料,請(qǐng)各位大俠幫忙,謝謝!

痞阿四

痞阿四

流程體現(xiàn)創(chuàng)造的價(jià)值,誰(shuí)能白給你做?。?

2022-06-27 18:05:01 942查看 4回答

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