采購管理體系認證服務(wù)，采購體系管理

中證集團ISO認證 2023-02-24 07:49

【摘要】小編為您整理什么是采購管理體系、如何建設(shè)卓越的采購管理體系、供應(yīng)商管理體系是否包括采購管理體系、如何建立采購質(zhì)量管理體系、質(zhì)量管理體系認證中設(shè)備采購的要求相關(guān)iso體系認證知識，詳情可查看下方正文！

什么是采購管理體系？

現(xiàn)代采購管理體系，是企業(yè)為了達成產(chǎn)銷計劃，從適當?shù)墓?yīng)商（RightVendor），在確保適當?shù)钠焚|(zhì)（RightQuality）下，于適當?shù)臅r間（RightTime），以適當?shù)膬r格（RightPrice），獲得適當數(shù)量（RightQuantity）的物料或服務(wù)所采取的一系列管理活動，即采購的“5R”原則。因此我們必須研究如何在獲得物料或服務(wù)過程中，統(tǒng)籌兼顧采購的事前規(guī)劃，事中的執(zhí)行，事后的控制維護，以達到維持正常的產(chǎn)銷活動，同時降低產(chǎn)銷成本，實現(xiàn)我們的采購供應(yīng)目標：密切供應(yīng)商關(guān)系，保障供給，降低采購成本，保證采購質(zhì)量。

根據(jù)iso9000標準建立企業(yè)的程序iso三體系認證 參考內(nèi)容：山東世通質(zhì)量認證咨詢，里面有標準，您可以參考一下

采購管理體系是通過采購申請、采購訂貨、進料檢驗、倉庫收料、采購退貨、購貨發(fā)票處理、供應(yīng)商管理、價格及供貨信息管理、訂單管理，以及質(zhì)量檢驗管理等功能綜合運用的管理體系，對采申報流和資金流的全部過程進行有效的雙向控制和跟蹤，實現(xiàn)完善的企業(yè)物資供應(yīng)信息管理。

如何建設(shè)卓越的采購管理體系？

先建立一套完整的質(zhì)量管理體系，采購管理只是其中很小一塊

在績效管理方面，伯特有以下幾個觀點與您分享：績效管理的核心工作離不開目標設(shè)定、考核執(zhí)行和結(jié)果應(yīng)用，從實際應(yīng)用的角度考慮，建議：
1.目標設(shè)定：結(jié)果導向（關(guān)注結(jié)果性指標，少用過程性指標）、突出重點（通常關(guān)鍵績效指標的數(shù)量不超過5個）、量化管理（盡可能通過客觀取值、計算的方式得出結(jié)果）；
2.考核執(zhí)行：關(guān)注一線經(jīng)理的執(zhí)行成本（即合理控制一線經(jīng)理需要投注在員工績效考核工作上的時間和精力），避免一刀切的管理模式（尊重不同職能領(lǐng)域的工作特點，在考核周期、考核方式上更具針對性）；
3.結(jié)果應(yīng)用：有告知（無論考核結(jié)果的好與壞，都需要跟員工進行溝通反饋，這方面人力資源部需給一線經(jīng)理提供必要的指導及幫助）、有兌現(xiàn)（績效表現(xiàn)的優(yōu)劣需要在員工收入層面有明顯的體現(xiàn)）、有預期（除了直接的物質(zhì)激勵外，員工還能夠預期到好的績效表現(xiàn)會成為自己晉升發(fā)展的重要砝碼）；希望對您有幫助，歡迎隨時交流

供應(yīng)商管理體系是否包括采購管理體系？

供應(yīng)商管理體系：是對供應(yīng)商的信息，iso三體系認證信息，供貨信息進行管理；采購管理系統(tǒng)：是對企業(yè)采購的一些辦公用品、iso三體系認證等進行管理；兩者是有交集的，但也要具體問題具體分析。供應(yīng)商管理體系包不包括采購管理體系，主要還是要看企業(yè)的需求。

如何建立采購質(zhì)量管理體系？

質(zhì)量管理制度 □總則 第一條：目的 為保證本公司質(zhì)量管理制度的推行，并能提前發(fā)現(xiàn)異常、迅速處理改善，借以確保及提高iso三體系認證質(zhì)量符合管理及市場需要，特制定本細則。 第二條：范圍 本細則包括： (一)組織機能與工作職責； (二)各項質(zhì)量標準及檢驗規(guī)范； (三)儀器管理； (四)質(zhì)量檢驗的執(zhí)行； (五)質(zhì)量異常反應(yīng)及處理； (六)客訴處理； (七)樣品確認； (八)質(zhì)量檢查與改善。 第三條：組織機能與工作職責 本公司質(zhì)量管理組織機能與工作職責。 □ 各項質(zhì)量標準及檢驗規(guī)范的設(shè)訂第四條：質(zhì)量標準及檢驗規(guī)范的范圍規(guī)范包括： (一)原物料質(zhì)量標準及檢驗規(guī)范； (二)在制品質(zhì)量標準及檢驗規(guī)范； (三)成品質(zhì)量標準及檢驗規(guī)范的設(shè)訂； 第五條：質(zhì)量標準及檢驗規(guī)范的設(shè)訂 (一)各項質(zhì)量標準 總經(jīng)理室生產(chǎn)管理組會同質(zhì)量管理部、制造部、營業(yè)部、研發(fā)部及有關(guān)人員依據(jù)"操作規(guī)范"，并參考①單位標準②同業(yè)水準③國外水準④客戶需求⑤本身制造能力⑥原物料供應(yīng)商水準，分原物料、在制品、成品填制"質(zhì)量標準及檢驗規(guī)范設(shè)(修)訂表"一式二份，呈總經(jīng)理批準后質(zhì)量管理部一份，并交有關(guān)單位憑此執(zhí)行。 (二)質(zhì)量檢驗規(guī)范 總經(jīng)理室生產(chǎn)管理組召集質(zhì)量管理部、制造部、營業(yè)部、研發(fā)部及有關(guān)人員分原物料、在制品、成品將①檢查項目②料號(規(guī)格)③質(zhì)量標準④檢驗頻率(取樣規(guī)定)⑤檢驗方法及使用儀器設(shè)備⑥允收規(guī)定等填注于"質(zhì)量標準及檢驗規(guī)范設(shè)(修)訂表"內(nèi)，交有關(guān)部門主管核簽且經(jīng)總經(jīng)理核準后分發(fā)有關(guān)部門憑此執(zhí)行。 第六條：質(zhì)量標準及檢驗規(guī)范的修訂 (一)各項質(zhì)量標準、檢驗規(guī)范若因①機械設(shè)備更新②技術(shù)改進③制程改善④市場需要⑤加工條件申報等因素變化，可以予以修訂。 (二)總經(jīng)理室生產(chǎn)管理組每年年底前至少重新校正一次，并參照以往質(zhì)量實績會同有關(guān)單位檢查各料號(規(guī)格)各項標準及規(guī)范的合理性，酌予修訂。 (三)質(zhì)量標準及檢驗規(guī)范修訂時，總經(jīng)理室生產(chǎn)管理組應(yīng)填立"質(zhì)量標準及檢驗規(guī)范設(shè)(修)訂表"，說明修訂原因，并交有關(guān)部門會簽意見，呈現(xiàn)總經(jīng)理批示后，始可憑此執(zhí)行。 □ 儀器管理 第七條：儀器校正、維護計劃 (一)周期設(shè)訂 儀器使用部門應(yīng)依儀器購入時的設(shè)備資料、操作說明書等資料，填制"儀器校正、維護基準表"設(shè)定定期校正維護周期，作為儀器年度校正、維護計劃的擬訂及執(zhí)行的依據(jù)。 (二)年度校正計劃及維護計劃 儀器使用部門應(yīng)于每年年底依據(jù)所設(shè)訂的校正、維護周期，填制"儀器校正計劃實施表"、"儀器維護計劃實施表"做為年度校正及維護計劃實施的依據(jù)。 第八條：校正計劃的實施 (一)儀器校正人員應(yīng)依據(jù)"年度校正計劃"執(zhí)行日常校正，精度校正作業(yè)，并將校正結(jié)果記錄于"儀器校正卡"內(nèi)，一式二份存于使用部門。 (二)儀器外協(xié)校正：有關(guān)精密儀器每年應(yīng)定期由使用單位通過質(zhì)量管理部或研發(fā)部申請委托校正，并填立"外協(xié)請修單"以確保儀器的精確度。 第九條：儀器使用與保養(yǎng)
1、儀器使用人進行各項檢驗時，應(yīng)依"檢驗規(guī)范"內(nèi)的操作步驟操作，使用后應(yīng)妥善保管與保養(yǎng)。 
2、特殊精密儀器，使用部門主管應(yīng)指定專人操作與負責管理，非指定操作人員不得任意使用(經(jīng)主管核準者例外) 。
3、使用部門主管應(yīng)負責檢核各使用者操作正確性，日常保養(yǎng)與維護，如有不當?shù)氖褂门c操作應(yīng)予以糾正教導并列入作業(yè)檢核扣罰。
4、各生產(chǎn)單位使用的儀器設(shè)備(如量規(guī))由使用部門自行校正與保養(yǎng)，由質(zhì)量管理部不定期抽檢。 
5.儀器保養(yǎng) (1)儀器保養(yǎng)人員應(yīng)依據(jù)"年度維護計劃"執(zhí)行保養(yǎng)作業(yè)并將結(jié)果記錄于"儀器維護卡"內(nèi)。 (2)儀器外協(xié)修造：儀器邦聯(lián)保養(yǎng)人員基于設(shè)備、技術(shù)能力不足時，保養(yǎng)人員應(yīng)填立"外表請修申請單"并呈主管核準后送采購辦理咨詢外協(xié)修造。  □ 原物料質(zhì)量管理 第十條；原物料質(zhì)量檢驗 (1)原物料進入廠區(qū)時，庫管單位應(yīng)依據(jù)"資材管理辦法"的規(guī)定辦理咨詢收料，對需用儀器檢驗的原物料，開立'材料驗收單(基板)"、"材料驗收單(鉆頭)"及"材料驗收單(一般)"，通知質(zhì)量管理工程人員檢驗且質(zhì)量管理工程人員于接獲單據(jù)三日內(nèi)，依原物料質(zhì)量標準及檢驗規(guī)范的規(guī)定完成檢驗。  (2)"材料驗收單"(一般)、(基板)、(鉆頭)各一式五聯(lián)檢驗完成后，第一聯(lián)送采購，核對無誤后送iso認證老師整理付款，第二聯(lián)iso認證老師存，第三聯(lián)料庫，第四聯(lián)質(zhì)量管理存，第五聯(lián)送保稅。且每次把檢驗結(jié)果記錄于"供應(yīng)廠商質(zhì)量記錄卡"，并每月根據(jù)原物料品名規(guī)格類別的結(jié)果統(tǒng)計于"供應(yīng)商質(zhì)量統(tǒng)計表"及每月評核供應(yīng)商的行分于"供應(yīng)商的評價表"，提供采購作為選擇對抗廠商的參考資料

3、全面控制，嚴格把關(guān)全面控制好毛衫的各個環(huán)節(jié)是保證毛衫生產(chǎn)質(zhì)量的根本，全面控制不僅是指全局的控制，還包括各個環(huán)節(jié)的控制?？梢宰寣I(yè)人員在各個環(huán)節(jié)跟進，控制好每個環(huán)節(jié)，再從大局上進行整體的控制和檢查便可做到全面控制，保證質(zhì)量！把關(guān)也是保證毛衫質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。只有嚴格把關(guān)每個環(huán)節(jié)，對照好的樣本進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決才能保證成品的質(zhì)量。

本人曾從事物料采購方面工作,但不是關(guān)于房地產(chǎn)方面的,以下搜集了一些關(guān)于你為題相關(guān)內(nèi)容的資料,希望對你有所幫助吧!!~~(n_n)~~*****工作職責*****你按照下面所說的供應(yīng)（采購）部的職責、結(jié)合自己的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際狀況研究一下吧：供應(yīng)部工作職責和工作標準
一、目的作用：
1.1可作為供應(yīng)部開展工作的規(guī)范依據(jù)。
1.2可作為公司領(lǐng)導考核供應(yīng)部工作業(yè)績的衡量依據(jù)。
1.3可作為供應(yīng)部人員工作中相互監(jiān)督與協(xié)作配合的依據(jù)。
二、管理歸口總經(jīng)理是供應(yīng)部的上級直接領(lǐng)導。供應(yīng)部的工作直接對總經(jīng)理負責。
三、工作職責
1、采購計劃的編制負責根據(jù)生產(chǎn)、總務(wù)、設(shè)備及檢驗等各部室物品需求計劃，編制與之相配套的采購計劃，并組織具體的實施，保證經(jīng)營過程中的物資供應(yīng)。
2、物資供應(yīng)：
2.1負責原輔材料、中藥材、包裝材料、備品、備件、辦公用品、檢驗用品及燃料等的采購供應(yīng)工作。
2.2認真做好市場調(diào)查和預測。掌握物資供應(yīng)情況。
2.3及時采購物資采購計劃中提出的各類物資，做到既要價格合理，又要保證質(zhì)量。
2.4負責各類采購合同的簽訂與管理、落實工作，并制訂相應(yīng)的管理制度。
2.5嚴格執(zhí)行企業(yè)制定的物資供應(yīng)制度，按照采購原則進行采購作業(yè)，根據(jù)生產(chǎn)安排做好物資供應(yīng)的進度控制，實現(xiàn)物流的優(yōu)化管理。
3、采購物資的入庫與結(jié)算：
3.1負責辦理購進物資的到貨后的相關(guān)手續(xù)的辦理工作。
3.2對不合格產(chǎn)品及時退貨。
4、供貨單位的質(zhì)量審核：
4.1參加對供貨單位進行質(zhì)量管理體系的審核工作。
4.2加強物資供應(yīng)檔案的管理，做好物資信息情報的工作，建立起牢固可靠的物資供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)，并不斷開辟和優(yōu)化物資供應(yīng)渠道。
4.3負責制訂物資采購工作各項管理制度。
4.4建立可靠的物資供應(yīng)基地，會同質(zhì)量管理部等有關(guān)部門做好供應(yīng)商評估、優(yōu)化選擇、關(guān)系處理等工作。使之按時、按質(zhì)、按量進行物資供應(yīng)。
5、負責企業(yè)外委托加工的出入庫業(yè)務(wù)。
6、與企業(yè)內(nèi)各部門加強溝通配合，處理好生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各物流管理需求協(xié)調(diào)平衡的事項和突發(fā)問題。
7、完成公司領(lǐng)導交辦的其他工作任務(wù)。
四、職責權(quán)限：
4.1對于未經(jīng)批準的計劃有權(quán)拒絕供應(yīng)。
4.2有權(quán)要求倉庫保管員提供報庫存表。
4.3采購權(quán)：
4.
3.1食堂用具的采購權(quán)。
4.
3.2辦公用品、用具及勞動保護用品、工裝的采購權(quán)。
4.
3.3衛(wèi)生用品、用具的采購權(quán)。
4.
3.4公司內(nèi)備品、備件、生產(chǎn)用品用具及維修用料的采購權(quán)。
4.
3.5檢驗用品及用具的采購權(quán)。
4.
3.6企業(yè)用燃料的采購權(quán)
五、工作標準
5.1堅決執(zhí)行總經(jīng)理下達的各項工作指令，并且圓滿地完成。
5.2根據(jù)生產(chǎn)需求計劃和物資庫存情況編制合理的采購計劃，按時、按質(zhì)、按量地供應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所需要的各種物資，為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動提供了物資保障。
5.3嚴格執(zhí)行企業(yè)物資供應(yīng)制度，遵守企業(yè)制定的采購原則，采購作業(yè)及供應(yīng)商管理、供應(yīng)渠道的建立等方面的工作均符合企業(yè)規(guī)定要求。
5.4與其他部門能夠很好地溝通和協(xié)作配合，對物資供應(yīng)發(fā)生異常情況或生產(chǎn)任務(wù)的臨時調(diào)整變動，均能較好地與有關(guān)部門協(xié)調(diào)處理。
5.5根據(jù)各部門需注計劃，實行定期訂購和定量訂購方式，達到最小限度地占用流動資金，提高資金使用效益。
5.6對供應(yīng)商的管理辦法行之有效，所建立的物資供應(yīng)渠道及供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)牢固可靠，對物資供應(yīng)的情報工作及物資供應(yīng)檔案資料管理均達到了規(guī)范要求。
5.7對業(yè)務(wù)員的日常管理嚴格，外出工作人員沒有出現(xiàn)損害企業(yè)利益及違章違紀現(xiàn)象，工作效率普遍反映均好。
5.8日常工作管理有條理，辦公室整潔，工作秩序好、效率高。
5.9與其他部門在工作上能較好地溝通和協(xié)作配合。*****工作注意事項*****注意合同內(nèi)容。在政府采購合同簽訂時，要重視有關(guān)項目驗收方面的規(guī)定，明確驗收標準、驗收程序、驗收責任、爭議解決辦法、檢驗費用負擔原則等條款，為項目驗收工作打下良好基礎(chǔ)。加強中間驗收。中間驗收是項目驗收的重要組成部分。有的貨物采購項目在貨物制造過程中需要進行監(jiān)造，以保證原材料質(zhì)量和工藝符合合同的約定；工程類項目國家有相應(yīng)的驗收規(guī)范和施工質(zhì)量驗收標準，應(yīng)嚴格按標準和規(guī)范執(zhí)行。需要委托專業(yè)監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督的，要委托專業(yè)監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督部門進行工程質(zhì)量監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督。要做好工程變更管理，嚴格簽證程序，工程結(jié)算要委托具有工程造價咨詢單位資質(zhì)的單位進行審核。精心準備。準備工作是否充分對驗收工作質(zhì)量具有重要影響，實際工作中，很多項目因為準備不充分，驗收工作流于形式，草率收場。要成立驗收小組，確定參與驗收人員。驗收小組人員必須由多方面人員參與，形成相互制約的局面，根據(jù)采購與驗收分離的原則，經(jīng)辦采購的人員不能擔任驗收小組的主要負責人。驗收小組所有成員都要熟悉采購文件、采購合同、國家有關(guān)驗收標準等資料。制定驗收實施方案，增加整個驗收工作的計劃性。規(guī)范驗收報告內(nèi)容。驗收報告要真實、客觀、全面、詳細記錄驗收工作情況，驗收小組成員均應(yīng)在驗收報告上簽字。在實際項目操作過程中，發(fā)現(xiàn)有的驗收報告人員簽字不全、內(nèi)容過于簡單，不能反映驗收工作實際情況，以后如果出現(xiàn)問題，不利于進行責任追究。加強驗收工作的建議建立健全法規(guī)體系，規(guī)范政府采購項目驗收行為。國際上實施政府采購制度的國家和地區(qū)，都建立有非常嚴格的采購合同監(jiān)督管理制度，設(shè)有專門的章節(jié)或?qū)嵤┘殑t，明確驗收主體、驗收標準、驗收程序等內(nèi)容，以規(guī)范政府采購合同的驗收行為。目前，我們在政府采購項目驗收方面缺乏操作細則，導致政府采購項目驗收工作不規(guī)范。應(yīng)建立健全政府采購項目驗收的相關(guān)法律、法規(guī)及操作細則，明確政府采購項目驗收主體、驗收內(nèi)容、驗收程序、驗收責任等內(nèi)容，規(guī)范政府采購項目驗收行為。集中采購機構(gòu)要加大對政府項目驗收工作的力度。現(xiàn)行政府采購法律賦予采購人很大的權(quán)力：比如采購需求的擬定、采購文件的確認、參與評審、采購結(jié)果確定等。與之相比，對集中采購機構(gòu)的權(quán)責規(guī)定不對等。根據(jù)政府采購法第十七條：集中采購機構(gòu)進行政府采購活動，應(yīng)當符合采購價格低于市場平均價格、采購效率更高、采購質(zhì)量優(yōu)良和服務(wù)良好的要求?？梢钥闯?，政府采購法對集中采購機構(gòu)提出了很高的要求，但是，對集中采購機構(gòu)的權(quán)力體現(xiàn)的少，要達到采購質(zhì)量優(yōu)良的要求，加強項目驗收是一項重要的措施。目前，可以把協(xié)議供貨采購和定點采購等服務(wù)類采購作為加強驗收工作的重點和突破口。加強政府采購驗收環(huán)節(jié)的監(jiān)督檢查。政府采購監(jiān)督管理部門應(yīng)當加強政府采購驗收環(huán)節(jié)的監(jiān)督檢查，尤其是對合同變更的監(jiān)督檢查，實現(xiàn)政府采購工作的全過程監(jiān)管，杜絕各種違法交易行為在合法程序下滋生與蔓延。政府采購法規(guī)定，政府采購合同履行中，采購人需追加與采購合同標的相同的貨物、工程或者服務(wù)的，在不改變合同其它條款的前提下，可以與供應(yīng)商簽訂補充合同，但所有補充合同的采購金額不得超過原合同采購金額的百分之十。在實際政府采購過程中，政府采購法的這條規(guī)定有時被濫用，應(yīng)該作為監(jiān)管重點。*****質(zhì)量管理*****如何進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理近十年以來，房地產(chǎn)開發(fā)項目如雨后春筍蓬勃發(fā)展，龐大的市場需求成就了一大批開發(fā)商，也使一些初入地產(chǎn)界的大佬們由于未掌握地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律導致開發(fā)出來的產(chǎn)品不被市場認同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因?qū)е逻@種截然不同的結(jié)局呢？答案只有一個：由于產(chǎn)品的質(zhì)量差而導致房產(chǎn)商倒閉。這里的質(zhì)量是一個廣義上的“質(zhì)量”，它包括：地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量、工程實施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個人的想法。房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期為：前期可行性研究——產(chǎn)品策劃——設(shè)計——實施——交付等五大階段。作好這五大階段的工作，使每一階段都能提交符合市場需要、客戶滿意的產(chǎn)品，對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說是至關(guān)重要的，也是關(guān)系到成敗的根本
一、目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。如果靠獲取項目施工實施的施工單位，這固然是必要的，但我們作為建設(shè)方，以項目而成立的團隊，這種思維就應(yīng)該改變。當開發(fā)項目進行到施工階段時，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙都已經(jīng)審查通過，假如產(chǎn)品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設(shè)施配套均已審核，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項目的整體投資效益。有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準。使得承擔可行性研究報告編制的咨詢單位，很少進行深入的市場調(diào)查(宏觀、中觀、微觀調(diào)查)、對調(diào)查結(jié)果深入進行分析和對規(guī)劃方案、戶型、景觀方案等進行多方案比選。在設(shè)計階段也因為有的開發(fā)商業(yè)主片面過低支付設(shè)計費用，從而影響設(shè)計人員進行精心設(shè)計的積極性，這一問題已嚴重影響了開發(fā)項目的產(chǎn)品質(zhì)量。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。前期工作的質(zhì)量是整個工程房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵。房地產(chǎn)項目的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內(nèi)容、戶型構(gòu)成、潛在目標客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設(shè)施水平分析、開發(fā)項目的技術(shù)含量分析、風險分析、財務(wù)、經(jīng)濟效益和社會效益等是否深入全面，各項數(shù)據(jù)是否符合實際，直接決定著擬開發(fā)項目的前途和命運。個人建議從如下幾點作手：
1、建立開發(fā)項目質(zhì)量管理責任制。項目負責人是開發(fā)項目質(zhì)量的全權(quán)負責人，必須親自抓質(zhì)量工作。大型開發(fā)項目還可設(shè)項目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責是：根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標，負責編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實施；按質(zhì)量計劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點的驗證、檢查和評審活動；對發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項目經(jīng)理。項目質(zhì)量經(jīng)理對質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替項目其它崗位的質(zhì)量職責，項目各個經(jīng)理、專業(yè)負責人、各部室、各專業(yè)人員各自均應(yīng)完成自己應(yīng)負的質(zhì)量責任，項目質(zhì)量才能有保證。
2、制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃。充分了解項目投資人開發(fā)項目的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，了解和掌握項目的特點，熟悉地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)走勢，明確咨詢成果的質(zhì)量目標和質(zhì)量標準；熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)項目組織結(jié)構(gòu)的特點，決定如何應(yīng)用企業(yè)的質(zhì)量管理體系。如是獨立的開發(fā)項目團隊，就應(yīng)對開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量管理體系進行適當調(diào)整，把質(zhì)量目標進行層層分解，按質(zhì)量計劃和實施步驟層層落實，一直落實到末端。每一層次職責、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確。質(zhì)量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。
3、建立開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評審制度。建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質(zhì)量的重要手段，采用德爾非法進行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，開發(fā)商項目團隊要求咨詢公司先組織本項目人員對項目咨詢成果進行自我評審，然后再進行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審完成后，咨詢成果才能提交給委托方，建設(shè)方項目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成性相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。在開發(fā)項目的前期咨詢單位選擇上，應(yīng)嚴格把關(guān)，現(xiàn)在相當數(shù)量的咨詢公司似乎喜歡給業(yè)主提定性分析報告而很少進行定量分析（包括財務(wù)分析），分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷，去決策。其實這是由于業(yè)主的咨詢委托服務(wù)范圍所致。首先，作定性和定量相結(jié)合的調(diào)查與分析，一是費用高，二是業(yè)主對該項工作認識不足，舍不得出錢，三是相當數(shù)量的咨詢公司人員配置達不到作定量與定性相結(jié)合咨詢要求。不過，作為進入WTO的大國，我們的管理要與世界接軌，照目前這種憑感覺上開發(fā)項目的作法，在不久將會成為歷史。'
三、設(shè)計階段的質(zhì)量控制
1、方案設(shè)計階段在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，前期的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)。作為房地產(chǎn)投資人，他投開發(fā)項目的根本目的是獲得效益（經(jīng)濟效益和社會效益），因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。在咨詢公司得出較為科學的項目開發(fā)產(chǎn)品定位后，應(yīng)該參與到后一階段的規(guī)劃方案設(shè)計。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計單位時也要對規(guī)劃方案設(shè)計的單位業(yè)績進行綜合考察，因為規(guī)劃方案設(shè)計是一個創(chuàng)造性的工作。根據(jù)一些工程方案設(shè)計的經(jīng)驗教訓，建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實力的規(guī)劃設(shè)計單位進行方案設(shè)計，在都有意向作該項目的幾家方案設(shè)計單位作設(shè)計前，請作本項目咨詢公司相關(guān)人員對方案設(shè)計單位進行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上進行規(guī)劃方案設(shè)計。這就叫作承上啟下，在方案設(shè)計過程中，作為業(yè)主盡量不要對方案設(shè)計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的初步設(shè)計單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進行細化，作出報批方案。
2、施工圖設(shè)計階段施工圖設(shè)計是在開發(fā)項目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進行的，因此，規(guī)劃方案是作項目初步設(shè)計的設(shè)計依據(jù)。工程設(shè)計一般按初步設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個階段進行。技術(shù)上復雜的特大型項目可按初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段進行。二階段設(shè)計和三階段設(shè)計，是我國工程設(shè)計行業(yè)長期形成的基本工作模式，各階段的設(shè)計成果包括設(shè)計說明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟文件(概預算)，其目的是通過不同階段設(shè)計深度的控制保證設(shè)計質(zhì)量。（1）、開發(fā)項目的設(shè)計階段質(zhì)量控制方法。正確地編制設(shè)計任務(wù)書，設(shè)計任務(wù)書應(yīng)以項目前期的策劃定位、批準的規(guī)劃設(shè)計方案、以往工程設(shè)計的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗為依據(jù)進行編寫。為了有效地控制設(shè)計質(zhì)量，就必須對設(shè)計進行質(zhì)量跟蹤，定期對設(shè)計文件進行審核。在設(shè)計過程中和階段設(shè)計完成時，開發(fā)商的項目設(shè)計主管人員應(yīng)以設(shè)計招標文件(含設(shè)計任務(wù)書、地質(zhì)勘察報告等)、設(shè)計合同、政府有關(guān)批文、各項技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對設(shè)計文件進行深入細致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設(shè)計和不足設(shè)計兩種極端情況。過分設(shè)計，導致經(jīng)濟性差；不足設(shè)計，存在隱患或功能降低。（2）、建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責任制。開發(fā)商設(shè)計主管人員在項目經(jīng)理的領(lǐng)導下，對設(shè)計過程進行管理，監(jiān)督檢查建設(shè)方各專業(yè)工程師對專業(yè)設(shè)計中執(zhí)行公司的質(zhì)量體系文件情況，確保設(shè)計產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求；組織設(shè)計策劃，并將策劃結(jié)果編人設(shè)計計劃；根據(jù)項目計劃、項目質(zhì)量計劃和設(shè)計計劃的規(guī)定，對設(shè)計過程進行控制；負責各專業(yè)之間的銜接；負責組織設(shè)計各專業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào)，確保綜合技術(shù)方案的合理性；負責組織或監(jiān)督檢查設(shè)計各階段的設(shè)計評審和設(shè)計驗證；負責控制設(shè)計變更，按設(shè)計更改控制程序按規(guī)定進行控制；對設(shè)計關(guān)鍵控制點進行檢查，親自組織或檢查對設(shè)計質(zhì)量有重大影響的活動和設(shè)計文件。（3）、明確建設(shè)方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設(shè)計質(zhì)量的職責。建設(shè)方各專業(yè)工程師要編寫專業(yè)設(shè)計任務(wù)書，明確各階段設(shè)計的細度和深度以及體現(xiàn)項目特點的設(shè)計要求。作為建設(shè)方對設(shè)計監(jiān)控一般都按專業(yè)監(jiān)控，實行專業(yè)和項目組相結(jié)合的矩陣方式管理，要求設(shè)計單位的各專業(yè)部室和項目組與建設(shè)方相關(guān)專業(yè)人員和項目部形成對應(yīng)銜接的工作關(guān)系，建設(shè)方相關(guān)人員對設(shè)計質(zhì)量都負有管理和控制的職責。并采取措施對專業(yè)的設(shè)計過程實施有效的控制；要求設(shè)計單位為項目派遣符合資格要求的專業(yè)負責人和各級設(shè)計人員，保證項目具有足夠質(zhì)量和數(shù)量的人力資源，以確保設(shè)計質(zhì)量；負責確定設(shè)計中采用的專業(yè)技術(shù)方案，對設(shè)計專業(yè)技術(shù)方案的先進性、可靠性、合理性負責；組織或參加設(shè)計各階段設(shè)計輸入、輸出、成品的評審或驗證。
四、施工階段的質(zhì)量控制施工是開發(fā)項目形成實體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項目施工涉及面廣，是一個極其復雜的過程，影響質(zhì)量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動，機械設(shè)備的正常磨損，都會產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。工程項目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。
1、房地產(chǎn)項目施工前準備階段質(zhì)量管理。（1）明確質(zhì)量目標房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量目標確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質(zhì)量目標必須適合項目本身的特點。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。上述兩方面都不是開發(fā)商的本意。那么，如何準確地確定質(zhì)量目標？首先，要進行質(zhì)量投入的收益和費用分析，在項目投資人和項目團隊中增強質(zhì)量成本認識，要樹立開發(fā)項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。（2）制定項目建設(shè)實施的質(zhì)量管理計劃在確定了項目建設(shè)質(zhì)量目標后，制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準計劃、流程圖、堅持設(shè)計樣板帶路、準確的使用質(zhì)量標準）編制切實可行的質(zhì)量計劃。明確項目團隊的相關(guān)質(zhì)量責任，項目經(jīng)理對項目質(zhì)量管理負責，項目質(zhì)量經(jīng)理具體對項目質(zhì)量負責，項目團隊各專業(yè)工程師對項目質(zhì)量的規(guī)范負責，實施單位承擔對項目的結(jié)果負責。（3）質(zhì)量保證質(zhì)量保證就是實施質(zhì)量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質(zhì)量的信心。如，開發(fā)項目工程建設(shè)嚴格實行招投標制和建設(shè)監(jiān)理制，委托有資格的監(jiān)理單位對中標的施工單位資質(zhì)進行核查，使施工單位的資質(zhì)等級與承攬的工程項目要求相一致，對施工人員素質(zhì)和人員結(jié)構(gòu)進行監(jiān)控，使參與施工的人員技術(shù)水平與工程技術(shù)要求相適應(yīng)；在標前舉行標前說明會，在會上開發(fā)商公開講明本開發(fā)項目的質(zhì)量目標，進度目標，成本控制目標以及招標條件，作到江太公釣魚——愿者上鉤；對施工組織設(shè)計和質(zhì)量計劃進行審查；對進場的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進行監(jiān)控；對施工機械設(shè)備的選擇，應(yīng)考慮施工機械的技術(shù)性能、工作效率、工作質(zhì)量和維修難易、能源消耗以及安全、靈活等方面對施工質(zhì)量的影響與保證；組織由設(shè)計單位和施工單位參加的設(shè)計交底和設(shè)計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等。（4）開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制項目施工過程中的質(zhì)量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差；運用合同確定的質(zhì)量標準、施工圖及設(shè)計總說明與實際工作成品和半成品進行比較，找出偏差；運用經(jīng)批準的施工方案、施工作業(yè)順序與實際工作過程順序進行比較找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場項目部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標準繼續(xù)作業(yè)還是進行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質(zhì)量，只有確保了過程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。在過程控制中需要用到的工具和技術(shù)有：檢查、繪制動態(tài)過程控制圖和施工作業(yè)流程圖。在實際工作中我們可以委托項目監(jiān)理單位對施工單位質(zhì)量管理體系的實施狀況進行監(jiān)控；監(jiān)督檢查在工序施工過程中的施工人員、施工機械設(shè)備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)，是否符合保證質(zhì)量的要求；做好設(shè)計變更的控制工作；做好施工過程中的檢查驗收工作；做好工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故的處理，當出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時，應(yīng)要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止；當施工現(xiàn)場出現(xiàn)質(zhì)量異常情況，又未采取有效措施、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗而擅自封閉、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計圖紙、使用不合格原材料或構(gòu)配件時，應(yīng)下達停工指令，糾正后下達復工指令；要對工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實行取樣送檢制度；對從事計量作業(yè)的操作人員技術(shù)水平進行審核，對其計量作業(yè)結(jié)果進行評價和確認。結(jié)論：在項目開發(fā)建設(shè)中實施質(zhì)量計劃，關(guān)鍵是加強質(zhì)量預防措施的落實，適當增加預控成本（一致質(zhì)量成本），大力減少返工成本（非一致質(zhì)量成本）。按現(xiàn)代項目管理理念：高質(zhì)量是計劃出來的，而非檢查出來的，如是檢查出來的，就勢必增大不一致成本，其實就是加大了質(zhì)量投入。這對開發(fā)商是非常不利的。同時也降低了開發(fā)項目本應(yīng)取得的經(jīng)濟效益。